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以房养老利弊分析 一、事例选择： 2006 年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长就建议对 此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国 推广。 2007 年，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做 “住房自助养 老”的创新型 “以房养老”模式。与反向不同的是，上海模式从一开 始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出 售给，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣 除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。 2011 年，在全国召开的社会养老服务体系建设推进会上，民政 部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过 50%，部分大中城 市达 70%。民政部将试推 “以房养老”。民政部副部长指出，要积极 引导企业开发老年食品、老年住宅、 “以房养老”等服务市场。这可 以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。 2013 年 9 月 13 日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关 于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出： “开展老年人住房 反向抵押养老保险试点”。这是21 世纪国务院领导人批示研究这项 保险服务之后，第一次由国务院常务会议正式提出要求，由此再度成 为舆论热议的焦点，赞成者和反对者，不一而足。 2014 年 3 月 20 日根据《征求意见稿》，保监会有望在北京、、 广州和武汉这 4 个城市先行试点。在保险公司试点资格方面，保监会 表示需满足 7 个条件，如已开业满 5 年，注册资本不少于 2 亿元，能 对反向抵押养老保险进行合理定价等。 此外，《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点提出总 量限制。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评 估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过 200 亿的部分 +0.2%×上一年末总资产超过 200 亿的部分。单个反向抵押养老保险 合同的初次抵押贷款金额不得超过 500 万元。以一家保险公司总资产 为 1000 亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不 得超过 4%×200 亿+0.2%×800 亿=9.6 亿元。 还要求，保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明确提示 消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在 提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合要求的客户推介业务。 房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保 险公司和消费者共担。 此外，对于该产品的销售，营销员需要持证上岗，经考核通过后 才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的 “反悔权”，征求意见特别提出该产品的 “犹豫期不得短于 15 个自 然日”，比一般保险产品 10 天的犹豫期有所增加。一险企人士告诉 记者，该业务面临很多风险，如 70 年产权问题等，他分析参与的保 险公司做法会比较保守。 二、个人讨论提纲： 首先，我们从实际本身来看一下 1、市场前景 关于以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由 有二：一是 “4+2+1”的已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力， 独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给一个的。二是老年人，整 个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善 “有 房富人，现金穷人”的 “中国穷老人”现状。 2、表现形式 （1）子女养老，房产由子女； （2）抚养人养老，房产由抚养人继承； （3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老； （4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老； （5）售出大房，换购小房，用差价款养老； （6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老； （7）将房屋抵押给有资质的、等机构，每个月从该机构取得贷 款作为，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还。 第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几 种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和 出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住等也有较大不 确定性）；最后一种形式为社会机构承揽的养老，属于社会机构提供 的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。 3、老龄化导致社会养老压力加大 据 2005 年底全国 1%人口抽样显示