项目评淡估的基本方法(供稿).ppt

一、项目融资范畴;建设程序;房地产项目开发程序;11、办理施工许可证（由建委招投标管理部门核发）（施工前由测绘院进行场地定界） 12、施工单位进场施工，须有施工监理。 13、预售（到区房地产局办理预售许可证，同时，需明确物业管理部门） 14、竣工验收（规划验收、质量验收） 15、领取交付使用许可证 16、办理大产证 17、交房 注意： 各地的情况千差万别，有些细节、程序要以当地政府行政部门的规定、要求为准;二、项目融资的条件与程序;二、项目融资的条件与程序;二、项目融资的条件与程序;二、项目融资的程序与条件;三、项目评估方法;三、项目评估方法;三、项目评估方法;三、项目评估方法;三、项目评估方法;三、项目评估方法;三、项目评估方法;三、项目评估方法;四、项目评估方法;四、项目评估方法;四、项目评估方法;（1）总投资 （2）销售收入 项目的经济??命期 项目营业期限、三资项目 （3）折旧与摊销 折旧年限 要注意折旧计提方法;（4）产品成本费用 总成本费用＝外购原材料＋外购燃料动力＋工资及福利费＋修理费＋折旧费＋维简费＋摊销费＋利息支出＋其他费用 应计利息＝（年初借款＋本年借款额/2）×年利率 可变成本：前两项之和 固定成本：前两项以外 经营成本＝总成本－折旧－维简－摊销-利息 维简费，即维持简单再生产所发生的费用，在煤炭生产企业用得比较多，该部分资金相当于折旧。 ;（5）营业税金及附加 增值税=销项税-进项税 （评估表中实际不考虑该因素） 营业税 城市维护建设税=实际缴纳的税额的7％ 教育费附加=实际缴纳的税额的3％ 其他（消费税、资源税等） 税费减免一定要有批文支持 （6）损益 结合收入、成本、税费等计算 所得税25% 公积金10% 公益金5% ; 现金流量 折现率——是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率，也就是投资者要求的最低项目投资报酬率。（一般不低于现行贷款利率） 净现值——是指投资方案所产生的现金净流量折现之后与原始投资额现值的差额。 内部收益率——资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。（可以用插值法计算）; 投资利润率=年利润总额/总投资*100% 投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量 累计净现金流量由负值转向正值之间的年份 静态、动态的区别：资金时间价值 还款资金来源与偿还期 利润、折旧、摊销、其他 考虑偿债覆盖率，一般120% 在假设全部为自有资金投资的情况下，贷款偿还期原则上应短于动态投资回收期。 固定资产贷款期限以不超过10年为宜；符合项目融资特征的固定资产贷款一般不超过15年。; 盈亏平衡分析 制造业 BEP（产能利用率）＝年固定成本/（年营业收入－年可变成本－年营业税金及附加）×100％ BEP（产量）＝年固定总成本/（单位产品价格－单位产品可变成本－单位产品营业税金及附加） ×100％ ; 房地产 可用销售量、销售价格、销售额表示，一般用销售率表示 BEP（销售率）＝C/(P-T)S 其中：C：总成本费用 P：单位销售价格 T：单位经营税金及附加 S：总可售面积; 敏感性分析 销售价格、经营成本、固定资产投资 单因素变动和多因素迭加变动 ;审慎评估 规范操作; 谢 谢！;感谢您的关注