戴德梁行写字楼物业管理的各项服务内容与要求、质量标准.docxVIP

写字楼物业管理 各项服务内容与要求、质量标准 目录 TOC \o 1-5 \h \z 第一节、物业工程房屋设施设备运行及维护管理 . 3 一、房屋及公用设施维修养护 3 二、机电设备设施管理 16 三、智能化系统管理 37 一、 服务范围、服务内容及服务标准 44 三、重大接待保障服务及集团专属办公区的安全管理 46 第三节、客户服务 46 一、服务范围、服务内容及服务标准 46 二、 礼宾服务及会务接待建议 48 三、 VIP 专属行政管家服务 49 第四节、室内外环境卫生及绿化养护管理 50 一、服务范围 50 二、服务内容 50 三、服务标准 51 第五节、节能环保管理 52 一、服务范围 52 二、服务内容 54 三、服务标准 55 四、能源管理应用 5..5 第一节、物业工程房屋设施设备运行及维护管理 一、 房屋及公用设施维修养护 （一）、总体要求 1、房屋及公共设施维护管理工作中，技术人员应与安全、清洁绿化人员 一起，掌握不同人群对设施影响的特点以及规律，并采取有针对性的管理措施。 2、 【XXXX）大厦】的人流量大，对标识系统、引导系统以及公共设施管 理的要求高， 以保障人员安全、 有序地流动。 物业管理处应充分掌握客户活动的 规律、特点以及基本要求，确保准备充分。 3、 在公共设施管理维护中，应特别注意设施的安全性要求，及时发现和 消除各类设施隐患。 在维修养护以及工程改造中， 应从人性化设计角度出发， 来 把握设施对人特别是客户的尊重与关怀。 4、 红线范围内市政公用设施将纳入日常管理工作范畴，以确保对故障响 应、处理的及时性，避免市政部门的工作安排及效率差异给【 XXXXXt厦】的运 行带来影响。 同时应代表客户单位与市政公用设施部门保持密切沟通与协作， 最 大限度地维护客户的权益。 （二）、房屋及公用设施维修养护计划及管理要求 1、管理要求 1） 、制订钢管桁架、砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗等结构、工 程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。 2） 、定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。 3） 、规范后期的二次装修活动，全程跟踪监督。 4） 、编制详细的、符合【XXXXX^厦】和深圳气候特点的房屋及公用设 施维修养护计划。 5） 、严格制定维修养护工作时间，在不影响用户活动、工作、交流的前 提下开展维修养护工作，并确保人员和财产的安全。 6） 、严格搞好房屋结构及公用设施的维修养护工作，确保房屋及公用设 施的优良性能和安全运行。 7）、严格做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作，确保装饰工 程的持久性和完好性。 8）、以养护为目的，以维修为手段，确保维修养护的及时性，发现问题 立即处理，消除隐患。 9）、确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料的环保性能。 10）、各安全巡逻岗及保洁岗在工作中加强对房屋停车场、 道路等状况的 巡查，发现问题及时报告工程技术部补修，做到“零修不过夜”，中修不超过 72 小时，大修有计划。 11）、对于需分承包的维修项目， 严格进行分承包商评估， 严格监督施工， 保证维修质量。 12）、定期检查所有标志，损坏或脱落的标识类标志，在发现后 24 小时内 予以修复。 13）、总物业经理每年就物业房屋的使用的维修情况，做出管理报告。 2、房屋管理的重点 由于深圳市属南亚热带海洋性气候，温暖、潮湿、空气成份复杂，台风暴 雨等恶劣天气对房屋的破坏较大， 因而，在房屋管理中我司管理的重点是房屋的 安全性及使用功能。 重点关注玻璃幕墙、钢架结构、金属构件的维护管理，监控、防止玻璃幕墙 渗水并制定相应的管理维护方法。 加强建筑物的变形监测和地基基础的养护， 坚 决杜绝不合理荷载的产生， 防止地基浸水， 保证基础顶面勒脚的完好无损， 以免 使地基受力处于异常状态，而导致建筑物不均匀的沉降； 加强钢筋混凝土结构的修缮和养护； 加强砌体结构的维修与养护； 加强房屋 屋面、外墙、 地下室以及门窗防水工程的维修与养护工作； 结合深圳市海洋性气 候风力大、 空气含盐成份多的特点， 制定相应的措施以加强养护， 防止建筑结构 被腐蚀。对房屋建筑的管理和维护做好应急反应措施，发现问题及时处理。 装饰材料的多样性， 决定了物业管理公司在今后的物业管理工作中， 针对不 同装饰材料需采取多样化的维护管理手段， 如外墙环保涂料饰面的清洁养护， 木 质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯的防潮、防蛀蚀、防染色；石质 材料的防腐蚀、防染色等等，都是今后装饰工程维护的重要内容。 3、 房屋本体和公用设施维修养护标准。 保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充 分发挥房屋的使用价值，实现