房地产管理 成功之道和实盘攻略商业地产业教程.pdf

房地产管理 成功之道和实盘攻略 商业地产业教程 商业地产成功之道和实盘攻略 姜新国：中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产 专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大、交大、 人大、复旦、西南交大、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教 父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投资咨询有 限公司首席专家，商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会常 务理事、学术委员会副主任委员、专家委员。 从事房地产近 20 年，担任过大型开发企业的总助、副总经理， 谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商 铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大 学房地产总裁班重点教材）、《招商定输赢》。主持或参与了“世博 轴”、“中医药服务贸易示范基地” “南站地下商业空间”、“万科” 项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公 认的实战型专家。 姜新国联系电话 E-mail ：126.com 一、价值法则 （一）商业地产价值及其规律 1 、商业地产概念 固化资本 2 、商业地产价值构成 房地产价值 商业价值 3 、价值表现 (1) 商业价值影响房地产价值表现 (2) 商业利润支持租金，租金支持房价 4 、商业地产基本开发模式 一是产品性开发 二是资产（持有物业）开发 三是两种模式复合开发 5 、和住宅的比较差异 （二）商业地产分类 1 、项目类型 （1）单一型：纯商业地产 （2）复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合。 （3）城市综合体：商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等。 2 、产品类型 （1）物业形态：商场物业、街铺物业 （2）经营方式：出售\ 自营商业\ 出租持有\售后返租\转租 （3）收益方式：租金收益 商业利润 开发利润 转让利润 3 、商业地产基本形态 （1）购物中心 （2）商业步行街、休闲街区 （3）百货商场、超市、专业卖场、主题商场 （4）市场：综合市场、专业市场 （5）汽车业态 ——城市店、汽车大道、汽车 MALL 、汽车公园 （6）奥特莱斯 （7）社区商业中心和邻里中心 （三）价值法则及运用 1 、六个差比:路段差\物业差\位置差\楼层差\面积差\业态差 2 、注重8 个效应的使用:水盆效应\大店效应\名店效应\坪效联动效 应\商场运营中的“二八”效应\双叉效应\业态互动效应\通道效应 二、发展策略抉择 （一）市场环境 市场特点 金融条件 企业介入商业地产动机 (二)各企业发展商业地产策略分析 (三)可以借鉴的商业地产发展模式 1 、房地产模式：万达模式 适合中国现阶段的商业地产发展模式 “租售并举”，“以售代融” 2 、资产经营模式：恒隆模式 3 、轻资产取胜模式：百联模式 4 、红星美凯龙模式：一地两用 5 、山东银座模式：商业优势 6 、凯德模式：未来发展方向 7 、五洲国际模式：散售包租 （四）企业发展商业地产的战略 1 、长期战略 经营实心化 资产优质化 操作系统化 项目品牌化 2 、阶段策略 品牌化 模式化 情景化 金融化 三、商业地产融资和盈利模式 我的格言： 利润再高不能让您升天，资金链断裂却可让项目走向地狱。 ——关于融资重要性 （一）商业地产融资特点解析 1 、影响商业地产融资的五大因素 （1）货币供应量和产业导向 （2）行业利润 （3）商业地产市场风险 —— 包括政策和法律风险 （4）收益率和趋势判断 （5）物业条件 2 、关于商业地产融资 （1）收益高低不影响成败；影响成败的是现金流量 （2）融资能力决定项目规模 （3）商业地产融资终究会从借贷变成资产融资 资金来源：银行、实业资本转移及委托贷款、境内外房地产资本、各 类基金、民间资本等； 融资类型： 合作，共同投资—商业计划书、股权和股份 实物融资—担保物价值、借款 资产