房地产管理 房地产前期开发.pdf

房地产管理 房地产前期开发 房地产开发项目前期报建 1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规 划许可证 (规划局) 6 环评报告 （环保局,委托环评 公司办理） 7 水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局) 9 消防审核申报表 (消防支队 ) 10 人民防空地下室建设审批表 (人防 办公室) 11 规划审查必须报送文件 (城乡规划委员 会 ) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审 查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报 （规划局） 15 监理招投标及合同备案所需材料 (建设局) 16 施 工招投标及合同备案所需材料 (建设局) 17 设计合 同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施 工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材 料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建 设局) 21 施工用水申请 ( 自来水公司) 22 施工用电 申请 ( 电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局) 25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许 可证 (建设局) 房地产开发流程及前期报建经验分享 1\土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规 划要点批复，是进**地产开发的前提.但是,这几样东 西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志， 一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地 块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部 门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的 规范这个问题。 　　土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明 了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许 可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的 法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定 地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊 停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来， 包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文 件里体现出来。　　 　　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划 要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证） 之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的 程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功 能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在 土地证上载明土地用途及年限。　　 　　但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。 因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候， 根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办 出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地 出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商， 再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是 根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交 了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。　　 　　我不是批评这种土地出让模式容易滋生** 。要知 道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的， 而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997 年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到 2000 年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问 题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。 因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。 愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了 这些年了，起码我个人觉得，把我放到 90 年代的背景 里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划 这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。　　 　　不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是 历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用 权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当 依据控制性详细规划， 提出出让地块的位置、使用 性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出 让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出 让国有土地使用权。 　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签 订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设 项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让 合同，向城市、县人民政