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对房地产业不宜轻言“救市” 受国内紧缩政策和美国次贷危机一再扩散的影响，我国房地产业在20XX10月份以后，呈现逐波走低、由繁荣进入调整的变化走势，许多地区商品房交易呈现“价量齐跌”的局面，由于商品房大量滞销、资金周转不灵导致房地产开放商感觉面临前所未有的艰难。始于20XX的本轮经济增长周期，与房地产投资和销售的快速增长密切相关，房地产业是拉动经济高速增长的支柱产业之一，它的衰落对整体经济的不良影响不容忽视。正是基于此种考虑，许多人提出中国政府应对房地产业予以“救市”扶助，更有人提出，美国政府面对金融和房地产业危机连续几次、多方位出台救市政策，“救市”资金多达一万多亿美元，中国政府不能对国内房地产业的低潮无动于衷。对此，认为中国政府目前对房地产业不宜轻言“救市”。本文作者认为，中国政府目前对房地产业不宜轻言“救市”。 房地产业调整实属必然 随着我国福利分房制度的取消，1999年以来，在公有住房商品化、成本价买房、商品房买卖规范化、二手房交易放宽等政策的引导下，我国居民住房商品化、私有化以前所未有的进程快速推进。2000-20XX我国商品房销售额年均增速高达35.3%，商品房销售面积年均增长26.7%，商品房销售增速远远快于其它商品的销售增速。我国城镇居民人均住房面积由改革开放初期的不足10平米，提高为20XX的人均27.1平米。我国住房自有化程度也快速提高，据统计，世界发达国家的住房自有率大约为50%-70%，而20XX我国居民住房自有率目前已达到81.6%，2006-20XX进一步有所提高。20XX以来我国各地区的商品房价格也快速上涨，“价量齐涨”成为商品房销售的主要特征。 面对“过度繁荣”的商品房市场，20XX9月27日，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此外，对于当时普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也重拳出击，从信贷的角度加以规范。一年后，监管部门的“9?27房贷新政”显示出威力，各地房价疯涨的势头被遏制，投机炒楼行为大幅减少，商品房价格和销售回归理性。紧缩性政策也带来了楼市成交量萎缩、房地产开发商资金周转出现问题，银行房贷业务量下降等等问题，这是实现政策调整目的的附属产品，不足为奇，如果由于开发商的艰难，取消政策限制，甚至出台“救市”新政，前期政策效果将前功尽弃。 “救市”意味着保护房地产开发商的暴利 从20XX10月份以来，我国房地产市场逐渐呈现除了“萧条”的态势，表现为交易量不断下降，连续几年房子不愁卖的局势成为往事。在萧条上加上引号，是因为这种“萧条”不是真正意义上的萧条，严格来说，萧条是指在市场价格不断下跌即使跌破成本价的情况下，需求依然难以有效提高的经济现象。反观我国房地产市场，房地产市场需求不旺的原因不在于出现了真正的萧条，而是由于房地产价格过高，大大超过广大消费者的购买能力，因而压制了需求。个别地区楼盘大幅度降价，结果购房者踊跃购买，说明了这一问题。 从经济学的角度来分析我国目前房地产市场的供求状况，其本质在于市场需求和供给不能形成均衡，只要价格回落到均衡价格，需求和供给就会达到均衡。正是由于产品的供应者即房地产开发商坚持价格不回落，个别开发商甚至还要将价格抬高一下，最终人为地造成了供需缺口。 目前房地产开发商在等待市场积攒反弹的力量，希望重现前几年房地产价格扶摇直上的局面。房地产是个暴利行业，前几年的积累足够能让他们挺住。他们能在市场“萧条”的情况下还能维持强姿态，恰恰说明他们的日子还能过下去，只是没前几年那么舒服而已，如果挺不住了，房价自然要降。房地产开发商担心一旦房地产市场价格下跌的趋势控制不住，那么很可能就会一路降低到其应有的价格即均衡价格，而这一价格水平很可能比现在的市场价格要低很多，房地产开放商的赢利就要大幅降低。房地产开发商力图通过坚挺、熬过困难期，达到操控房地产市场走势的目的。一些开发商采取变相的方法降低房地产价格，意图无非是要掩盖房地产价格应该下跌的趋势，希望通过这种间接的降价方式达到既能增加部分需求，又能最大限度维持房地产名义价格不下降的目的。 房地产开发商敢于操控市场的原因在于其垄断，在于开发商在市场上的话语权。虽然房地产业具备了“充分竞争”的形式，但是从具体运营上看，无论从拿地，还是经营上，都多多少少有“社会资本”的影子。不够透明的要素市场、不完全遵循市场规则的运营方式，注定了房地产市场是不充分竞争的。更为重要的是，在房地产市场上，开发商垄断了定价权力这一最重要的话语权，导致广大购房者只能是被动的接受者。即使在目前房市不景气的