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浅谈县域房地产业的发展 [提要]20XX，中国房地产行业的发展遭遇前所未有的寒冬时期，伴随全球金融风暴的出现，一线城市房地产价格纷纷跳水，二三线城市房地产业发展受阻。文章以江西革命老区吉安县为例，对县域房地产业的发展现状进行了调查研究，分析了其存在的问题，从而提出在当前金融危机的经济环境中合理的解决思路。 [关键词]县域房地产业；发展；调查 近年来，随着国家加快城镇化建设步伐政策的贯彻落实，江西吉安县城区常住和流动性人口的快速增加，城市建设规模不断扩大，房地产市场供求大幅增长。进入20XX，随着全国房地产业发展寒冬期的到来，特别是全球性金融风暴的暴发，一二线城市房地产业遭受到了严重的影响，尤其以深圳、广州、上海、北京等城市为首。尽管这些楼市价格全面下调，打折促销现象不断，但大多数楼盘的销售中心一改昔日的火爆场面，显得冷清了许多。受大环境的影响，作为三线城市的吉安县，房地产业的发展也失去往日迅猛的势头，基本保持平衡发展的趋势。 一、吉安县房地产业的发展现状 吉安县房地产业经过近几年的培育和发展，已步入升级换代的阶段，尤其是吉安市委、市政府提出“一年一个新变化、三年迈上新台阶、五年实现新跨越”目标和吉安县推进开放攻坚、加快城市化进程的发展战略后，给房地产业带来了新的发展机遇并进入了最佳发展时期，呈现出强劲的势头。它不仅带动了县域经济的发展，促进了县城面貌的改观，而且还活跃了房地产市场，改善了县城居民的住房条件。目前进入吉安县的房地产开发企业26家，新开工住宅小区和成片改造项目41个，完成房屋拆迁面积10.1万平方米。房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构趋向合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。 据有关数据统计，20XX全县房地产开发投资1.43亿元，占固定资产投资的11.2％，商品房预销售面积10万msup2/sup；20XX全县房地产开发投资2.03亿元，占固定资产投资的13.09％，商品房预销售面积31万m2，比上年翻了3番；20XX全县房地产开发投资3.2亿元，占固定资产投资的15.4％，商品房预销售面积45万m2，比上年同期增涨31％。20XX以来，尽管遭遇全球性经济疲软和房地产市场“拐点”，吉安县房地产开发投资逐渐回落，但住宅建设投资仍比较大。20XX1～9月份全县共完成房地产开发总投资1.86亿元，其中住宅投资1.32亿元，占全县固定资产投资的8.8％。商品房开发面积24.1万m2、销售面积14.8万m2，商品房销售面积虽比20XX同期下降一半，但销售价格与20XX下半年基本持平尚未出现大幅打折让利现象。 二、吉安县房地产业发展的特点 1　楼盘开发速度快，商品房销售占比快速上升 以往，吉安县城居民住房主要是以私房建设为主，商品房开发没有得到发展。20XX，随着国有土地控制私人建房，私房建设由原来在全县房地产发展中占绝对主体地位呈强势减弱发展趋势。短短几年，目前新建商品房面积就远远超过私房建设面积。据统计，20XX，吉安县私房建设面积、新建商品房面积总共为24.9万平方米，分别占比为27％、73％，而20XX同期占比情况为79％、21％，私房建造无论是从套数还是建筑面积来看，都无法与同期相比，三年时间其在全县房地产发展中的占比由79％降至27％，下降了52个百分点，而商品房开发销售从20XX的21％升至79％，占据了绝对主体地位。 2　商品房开发总量增长速度适中，基本保持供需平衡 目前房地产企业主要是开发面向广大消费者的一般商品房和商用房，开发的成本较低。通过调查，我们发，现目前吉安县房地产开发基本处于适度增长阶段，由于房地产市场化程度不高，居民可支配收入有限，消费层次较低，房产投资结构合理，住宅用房占比高，开发商着力建设中低价位的小户型普通商品住房，总体呈现供求基本平衡供略大于求的市场格局。 三、目前吉安县房地产业发展趋势 1　全县房地产业投资总量较前些年呈现回落，住宅投资比重仍然较大 据统计，20XX全县共完成商品房开发面积42万m2、总投资2.03亿元、占固定资产投资的13.09％，其中住宅投资1.44亿元；20XX1～9月份，全县共完成商品房开发面积43万m2、总投资2，7亿元、占固定资产投资的14.4％，同比增长10％，其中住宅投资2.4亿元；20XX1～9月份全县共完成商品房开发面积24.1万m2、总投资1.86亿元，其中住宅投资1.32亿元，占固定资产投资的8.8％，同比前两年略有下降。 2　商品房供需结构逐步调整，基本持平，出现有价无市现象 随着房地产业发展“拐点”的出现，全县商品房的供需结构由前些年的供不应求逐步调整为供求平衡，并有供略大于求的趋势，销售