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别墅板块市场研究报告 1 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 怀密别墅板块市场研究报告 一直以来 , 由于不具备对于商务支持和涉外生活氛围 ,密云和 怀柔的别墅市场开发受到相当大的制约。而近年来 ,北京别墅 市场有了一个新的动向 —— 从过去依托交通资源开始向寻求景 观资源过渡 ,景色秀美的怀柔和密云等远郊正成为别墅新兴区 域。另外 ,从当前别墅市场的发展来看 , 现代高速交通消除了人 们对空间距离的畏惧 , 无形之中也为怀柔、密云自然资源的开发、完善注入了强大的活力。京承高速即将开通的利好消息极大地刺激了开发商和购房者的热情。 顺义、密云、怀柔等区县的别墅不但因户籍制度受外地人的青睐 , 也因快捷的交通、优美的环境、逐渐新颖的建筑形式和低层低密度住宅形态而日益受到追求居住品质的北京人的关 ,这里的低密度、低层新的住宅形式正渐渐成为北京住宅的 新 ”主流 ”。”怀密别墅板块”以旅游度假的远郊别墅姿态悄然出现 ,随着奥运产业的带动、旅游休闲产业的发展、交通环境 2 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 设施的改进等都给该区域带来极大的利好 , 密云、怀柔将是未来北京度假休闲别墅、消费者第二居所市场拓展的理想区域发展前景广阔。  , 一、 怀密别墅板块供应状况分析 怀密别墅板块历年别墅项目供给统计表 10 8 8 6 5 5 怀柔 4 密云 3 3 2 2 1 1 1 1 0 0 2000- 2002 2003 20042001 从密云和怀柔这两个区域的开发现状看 ,由于土地成本较低 , 土地供应量相对丰富 ,自然环境优越。据怀密别墅板块历年 别墅项目供给统计能够得出 ,怀密板块的别墅供应自 呈现逐 年上升趋势。仅 , 密云新增的别墅供应量为 9.8 万平方米 , 纯 境、紫峡谷、亚澜湾等度假型别墅成为密云乃至北京别墅 市场的一大亮点。其中 ,茉莉山庄、博世庄园等别墅项目的 后续供应有力的支撑着 怀密的别墅市场 ,这里有条件成片营 造上档次的规模社区 ,见后表 : 怀密别墅板块别墅项目占地面积分布 10 8 8 6 6 6 5 密云 4 怀柔3 2 2 2020 年 5 月 29 1 0 日 10万平米以下 10-50万平米 50万平米以上 文档仅供参考 怀密别墅板块别墅项目容积率分布 12% 38% 0.3 以下 0.3-0.5 0.5-1 31% 1以上 19% 相比成熟别墅区 ,怀密别墅板块的别墅社区规模较大 ,山水四 合院占地面积 180 万平米 ,另外 ,项目容积率主要分布在 0.3 以下 , 占到 38% 的 , 其次是容积率在 0.5 — 1 的经济性别墅居 多 ,占到 31% 。 别墅区域内环境上 , 由于密云和怀柔离城区较远 ,定位于中档 次别墅的项目比较多 ,区域内环境设计也比较粗疏 ,以道路绿 化和房屋周围绿化为主 ;当前在售的项目中有个别定位高端 , 依靠自然环境 ,做景观和文化底蕴的文章。例如密云的 亚澜 湾、怀柔的湖光山舍以及天籁·红螺湖别墅。 二、 怀密别墅板块需求分析 据调查资料显示 ,中低档别墅 (Townhouse 、双拼别墅和叠拼 别墅 )的消费群体以国家企事业单位的中高级管理人员 ,三资 4 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 企业里的白领阶层和自由职业者为主 , 她们的共同特点是有 一定的经济基础 ,追求舒适、健康、安逸的生活 , 并希望不断 提高自己的生活品质 ,购买类别墅主要作为第一居所。成交 客户和有效需求主要集中在月收入 20,000 元左右的人群。 这类客户的主要特征是已经有了第一居所 ,以私家车为主要 交通工具 ,购买别墅的目的是为了满足日益高涨的居住需求 和投资的需要。因此 ,她们在购买别墅产品时首先考虑项目 所在位置是否有便利的交通条件 ;然后是产品单价较低 ,因为 她们认为这样的项目比更高单价项目今后的升值潜力和空 间要大 ;最后是总价要在 150 ～ 200 万范围内 ,这是由她们的 经济承受能力决定的。这说明随着中国宏观经济形势不断 增强 ,国内中青年成功人士和中高收入群体已经成为北京别 墅市场的消费主体 ,而且消费理念也更趋理性和成熟。 调查显示 ,怀柔、密云这两个区域的消费群体 ,基本属于二次 置业者 ,为原来市内有房 ,但为了改进生活品质 , 进行二次置业 , 成为她们的第二居所 ,当前入住率都不是很高。当前支撑这 两个区域别墅市场特别是高档别墅市场的主要力量依然是 北京市内的中高收入、高收入的家庭 , 京承、京密的通车对 高档别墅市场的再度活跃将起到决定性作用 三、 怀密别墅板块产品分析 建筑类型 5 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 怀密别墅板块建筑类型 4% 28