离婚家庭单方处分未成年人房产的登记问题研究(上海刘小根蔡云).docxVIP

离婚家庭单方处分未成年人房产的登记问题研究 蔡云蔡 云 上海市闵行区人民法院行政庭法官 刘小根刘小根 上海市房地产登记处 法务 蔡 云 上海市闵行区人民法院行政庭法官 刘小根 上海市房地产登记处 法务 由于土地资源的稀缺性以及近几年来我国城市化进程的加快进 行等原因，近些年，全国尤其是上海、北京等一线城市的房地产价格 一路攀高，因此，作为家庭财产之一的房地产，已经成为人们越来越 重要的私人财产。人们出于对未来国家将开征遗产税预期的考虑， 法 律意识越来越强的公民，为了有效规避将来可能产生的遗产税、 减少 当下的继承过户过程中产生的相关税费，直接将未成年子女列为所购 房地产的共有人的情况非常普遍，有的家庭甚至将所购房地产直接登 记在未成年子女名下。然而世事难料，有着白头偕老美好愿望的夫妻 往往因之后的感情破裂而面临劳燕分飞的境地； 之后，就有可能与未 成年子女共同生活的一方基于各种原因对权利人为未成年人 （或权利 人之一为未成年人）的房地产进行处分。依照《中华人民共和国婚姻 法》、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干 问题的意见（试行）》中离婚不影响监护权的规定，房地产登记机构 通常要求在未成年子女名下的房产进行处分时，未成年人的离异父母 也应当共同向房地产登记机构提出登记申请。 应当说，从法律层面来 说房地产登记机构的要求并不违法， 但从现实层面来说，往往离婚之 后再要求另一方共同前来申请，确实勉为其难。 鉴于这一情况的客观存在，本文欲通过一起真实案例来探讨此 种情况下房地产处分时申请登记的相关问题。 既然为探讨，不一定是 房地产登记机构、法院的当下规定或操作口径。本文仅是抛砖引玉， 重在引起业内专家的重视与思考，若能达到这个目的，笔者幸甚之至。 本文先就下面一起案例讲起： 李某与其前妻于2003年离婚，其子随李某生活。离婚后，李某 前妻不再与李某父子来往。 上海市某路某号室房屋 （以下简称系争房 屋）的权利人为李某以及李某的未成年儿子。 2008 年 5 月 10 日，李 某与受让人共同至某区房地产交易中心提出系争房屋出售的房地产 转移登记申请，但未提供转让系争房屋是为李某之子的利益的相关证 据。该区房地产交易中心经审核， 以产权人之一李某之子系未成年人， 李某儿子的生母未到场办理过户手续为由， 书面答复李某对其申请不 予受理。为此， 李某于 2008 年 5 月 15 日向法院提起行政诉讼，请求 法院判令房地产登记机构给予办理系争房屋的转移登记。 案情较为简单，但通过对上述案件的审理，引发了笔者对父母 离异后未成年人房地产处分登记问题的几点思考。 一、监护人得为未成年子女的利益处分其房地产 实践中，对于未成年子女名下房地产的处分，上海多数房地产 登记机构要求未成年人的父母共同向房地产登记机构申请转移登记， 其依据的主要理由有：第一， 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人 民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行） 》第二十一条“夫妻离婚 后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女监护权”的规定； 第二，《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定， “监护人应 当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为 被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产” ；第三，如果房地产登 记机构受理核准一方监护人的转移登记申请， 另一方监护人就有可能 对此转移登记提出行政复议或行政诉讼， 这样房地产登记机构可能会 面临行政复议或行政诉讼。 《中华人民共和国民法通则》 第十八条第一款规定， “监护人应当 履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被 监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。 ”根据该条规定，我们可 以得出，法律并不禁止监护人处分未成年人房地产， 但该处分权必须 附有条件，即监护人得为未成年人的利益处分其房地产。那么，如何 判断“为被监护人的利益”就成为一个核心问题。有一种观点认为，“虎 毒不食子”，未成年人父母不可能做出有损于自己子女利益的处分决 定，且未成年人自己没有固定经济收入，房地产原本就是父母财产， 因此，父母将其处分无可厚非。另一种观点认为，既然未成年人已经 获得房地产物权，应当视为父母的赠与，这是纯获利益的行为，不应 当被随便地剥夺。而父母处分未成年人的房地产或其份额就应当视为 侵犯未成年人权益的行为，且“为被监护人的利益”属于一种主观心理 状态，外界无法判断当事人的心理状态， 欲准确判断必须通过父母的 显露于外的行为进行判断。笔者认为，该“利益”主要是指为未成年人 的生活、健康、成长等必须、合理、必要之花费。即如果未成年人的 房地产被处分后，该未成年人必须获得大于现状的利益。比如处分未 成年人房地产的监护人是否又购置了比现存房地产价值更大的房地 产，且未成年人同样