中国高档别墅产品形态及发展趋势报告.docVIP

2005屮国高档别墅产品形态及发展趋报告 [更新时间：2006-9-19 ] 屮宏数据库教研支持系统试用版 一、别墅市场及运行状况 1?1别墅市场与价格 1. 1. I政策回顾 从2003年开始.国家出台一系列政策对别墅市场加强调控。2004年.这些政策得到深 化、补充与落实.政策执行的力度和效果逐渐明朗化。而别墅市场则在种种限制Z下继续发 展，并保持了强劲的走势。 土地政策方面：2003年2月18 M,国土资源部发布《关于清理备类园区用地、加强 土地供应调控的紧急通知》（国土资发[2003]45号）.要求停止别墅用地供应；2（）03年9月 14日.国土资源部再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》 （国土资发12003]356号）；2004年3月31 U,国土资源部、监察部联合下发《关于继续 开展经营性土地使用权招标扌||卖挂牌岀让情况执法监察工作的通知》（71号令）.要求就“开 展经营性土地使川权招标拍卖挂牌岀让情况”进行全国范围内的执法监察，备地要在2004 年8月31 II前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收冋土地，纳入国家 土地储备体系。 金融政策方面：2003年6月13 口，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业 务管理的通知（银发[2003] 1 21号）.严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房 及二次购房按揭贷款；2004年4月27 I I,国务院发出通知.决定适当提高包括房地产开发 在内的四大行业固定资产投资项目资木金比例.房地产开发（不包括经济适用房项目）由 20%及以上提高到35%及以上。在2004年4月30 LI开始执行的《关于进一步加强产业政 策和信贷政策协调配合控制信贷风险行关问题的通知》屮提出，要控制由于固定资产投资的 过热而导致的房地产行业的金融风险。这些都被视为是” 121文件”精神的延续。 此外，2003年8月12 I I,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 （国发[2003]18号）.明确提出要控制高档商品房建设。在国家的一系列政策出台后，各地 方政府部门很快做出了反应。 国土资源部45号文件发布后Z初,北京市国土资源和房屋管理局土地出让处有关负责 人就公开表示，北京作为一级地方政府.在屮央没有新的政策出台之前，将会坚决执行国土 资源部的政策.停止新开别墅项目用地的供应北京市的国土规划部门，将不会受理别墅类住 宅用地的规划审批。2004年1 1月，北京市政府办公厅颁发了《北京市政府转发国务院关于 深化改革严格土地管理决定的通知》.要求”继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用 地的审批”。上海市近两年对高档别墅项H的批建控制非常严格，另U墅用地的供应量极小。 同时.还采用一系列办法抑制别墅市场和高档住宅市场上的投资行为：2004年7月7 LI.屮 国人民银行上海市分行发布的《上海市信贷投向指引(2004)》，对高档商品房贷款和两套以 上住房贷款采取了更加严格的贷款政策；2004年4月20 口.上海市政府出台了《关于预售 商品房转让问题的决定》.规定从4月26 口开始.预购人购买的预信商品房在取得房地产权 证前不能转让：从2005年3月6 I I起，上海税务局开始对个人岀信购入不到一年的普通住 房所得收益征收5. 5%的税收.其屮5%为营业税，0?5%为城建税和教育附加税。 同时.广东省也提出了相应的措施。2004年X月.广东省国土资源厅《2004年经营性 房地产项目用地计划》屮要求“严格控制高档商品房的土地供应.停止别墅类用地的土地供 应，增加普通商品住房的用地供应量”，深圳市发展计划局也在20()3年6月发布的《深圳市 产业导向目录》屮将新建别墅列入严格限制的项目，原则上不准新建。 1. 1. 2北京市场状况 2004年北京高端别墅市场有效供应不足而需求I圧盛。根据大屮华别墅网的统计.2004 年，北京别墅推出新盘55个，其屮开盘项目共36个.主要分布在昌平、朝阳、海淀、顺义、 密云和房山，其中昌平和朝阳的供应量最高。开盘项日屮单一类型项目有20个.其中独栋 别墅10个，联排别墅8个，叠拼别墅2个；未开盘项目屮单一类型有14个.其屮独栋别墅 10个，联排别墅3个，双拼别墅1个。尽管在推岀的新盘屮，独栋别墅项目占了较大的份 额，也说明目前高端别墅相当走俏。 在供不应求的情况下.北京别墅市场销伟形势良好。高端产品中除嘉浩国际的巨大体量 不能短期释放而导致现阶段出伟比率较低以外.其他项目都维持相当高的出租和出伟比率。 同时高端产品在H前的北京住宅市场还不具备任何的可替代性，这大大扩展了其生存空间。 相比之下，屮低端产品的价位和档次具有很强的可替代性。远、近郊公寓、低密 度的板楼等都可能形成竞争。因此屮低端项日需在产品设计、