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金华市婺城区海芝排骨饭餐馆资产评估 项 目 名 称：资产评估 委 托 方：估 价 方：XX 估 价 人 员：施莉娜，孙文玲，朱敏杰 估价作业日期：2011年 5 月 21 简要历史： 金华市婺城区海芝排骨饭餐馆位于浙江 金华，排骨饭是店的经营特色。 在研究盖浇饭的基本上， 觉得盖浇饭在烹饪过程中时间比较长，对比中式快餐价 格比较贵。 对于工作学习时间紧的食客来说， 时间成本、 经济成本、营养成份三者往往只能舍其一二。海芝排骨 饭，采用金华两头乌为主料，与时蔬烹饪煲至而成，即 营养又实惠，更重要的是方便。金华两头乌原为金华特 产，是腌制火腿的最佳原料，猪皮薄骨细，肉质鲜美， 肉间脂肪含量高。经过多年的经营努力，现已成为产业 化餐饮机构，有专门的养殖场。海芝排骨饭餐馆在金华也由一家发展到了 3 家，在宁波、苏州地区也已打入饮 食市场。 致 委 托 方 函 致 委 托 方 函 估 价 师 声 明 估价的假设和限制条件 3 错.. 误！未定义书签。 4 房地产估价结果报告 TOC \o 1-5 \h \z 一、委托方 5 二、估价方 5 三、估价对象 5 四、估价目的 6 五、估价时点 6 六、价值定义 6 七、估价依据 6 八、估价原则 7 九、估价方法 7 十、估价结果 8 十一、估价作业日期 8 十二、估价报告应用的有效期 8 十三、估价人员 错. 误！未定义书签。 房 地 产 估 价 技 术 报 告 错误！未定义书签 一、个别因素分析 二、区域因素分析 三、市场背景分析 四、最高最佳使用分析 15 五、估价方法选用 16 六、估价测算过程 16 七、估价结果确定 23 附件 致委托方函 外婆家餐饮： 受贵酒店的委托，我公司于 2007 年 11 月 22 日 至 12 月 22 日， 对位于杭州市下沙高教园区西区，建 筑面积为 200m2 好再来房地产进行市场价格评估， 为 贵公司进入下沙开分店，购买该房地产提供参考依 据。 估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、 法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用 科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格 因素的基础上，对该部分房地产在估价时点 （基准日 ） 的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对 象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币 569060 元，大写 : 伍拾陆万玖仟零陆拾元整 估价的假设和限制条件 一、本项估价的假设条件 本报告在评估过程中，假设委估房地产为商 业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用 途。 假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。 假设委估房 地产现状满足 所采用的城市 规 划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。 二、本项估价的限制条件 本报告有关资料由委托方提供，未对资料的 真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、 失误和错误，责任不在估价方和估价人员。 本报告仅供 委托方 购买该 房地产 提供参 考 依据用，不对其他用途负责。 本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利 对委估对象实际价格的影响。 实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并 未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。 本报告中的 建筑面积按《 房屋所有权证 存 根》所载数据计。 未经本评估单位同意，评估报告的全部或任 何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任 何公开文件、 通告或报告中， 也不得以任何形式公 开发表。 金华市海芝排骨饭餐馆估价结果 报告 一、委托方 单位名称：外婆家餐饮 单位住址：杭州文三路 167 号 联系电话： 0571二、估价方 机构名称：杭州万达房地产评估有限公司 单位住址：杭州市文二路号 8 号 法定代表人：李焕 联系电话： 0571三、估价对象 建筑物状况 ⑴委估建筑物维护保养情况较好，成新率为 89%，建筑面积为 100m2。 位于 2 楼。 ⑵位于 金华市婺城区 ，钢筋混凝土结构，委估 对象二楼一处房产，地面是水泥地。 委估对象利用现状 委估房地产现作餐馆，餐饮配套服务设施好。 周围环境 估价对象位于浙师大北门繁华的商业街， 委估 对象地处高教园区， 繁华程度一般， 但是交通方便， 人流量大，但是人流量大部分是学生。 四、估价目的 为购买或租该房产提供价格参考依据 五、估价时点 2011 年 5 月 21 日 六、价值定义 本报告提供的价格是估价对象在估价期日、 在 本报告的全部限制条件下、 XX 市房地产市场自由 开放、 完全竞争状态下的公开市场价值。 所谓公开 市场价值是在公开市场最可能形成的价格； 采用公 开市场价值标准时， 要求评估的客观合理价值应是 公开市场价值。 委估房地产的价格