地产行业趋势研判与分化.docxVIP

目 录 一、地产政策研判：“房住不炒”常态化基调或已确定 6 （一）地产市场的“政策市”特征 6 （二）长周期政策复盘：地产短周期效应明显，成为经济稳定器 6 （三）地产调控基本格局：政策渐趋成熟，供需两端把控 9 （四）政策研判：房住不炒常态化，政策趋稳或成定局 10 二、长期趋势研判：地产行业韧性仍在，但增速料将放缓 12 （一）人口年龄结构：适龄购房人口总数下降 12 （二）限购政策与基尼系数 12 1、热点城市限购：抑制高收入人群炒房需求 12 2、基尼系数高：低收入居民消费能力不足 13 （三）居民资产配置风格 14 1、居民资产配置情况的国际对比：房地产配置偏高，未来比例可能下降 14 2、居民住房拥有率：住房拥有率高，举债购房带来的市场增长持续性差 14 3、人均住房面积：已处于合理水平 15 4、房屋租金回报率偏低 15 5、房价收入比显著偏高 16 （四）城镇化：加速阶段带来高能级城市地产需求 17 三、城市间分化因素研判 18 （一）城市间分化的核心影响因素 18 1、工资差异：引发人口流动 18 2、土地供给因素：影响地产价格 19 3、气候差异与地缘因素：气候好则溢价高 20 （二）城市间分化情况简述 20 四、2021~2023 年地产短期趋势研判 22 （一）行业景气度观测指标与变动关系 22 （二）房企开发资金到位情况 23 （三）销售面积与土地成交的关系及变动趋势 24 （四）新开工、施工、竣工面积变动趋势 25 （五）土地成交价款与建安支出对房地产开发投资的影响 26 （六）库存情况分析：三四线城市去库存压力大 27 （七）短期趋势判断：低拿地、高开工、销售强、投资中等 27 五、风险提示 28 图表目录 图表 1 2008 年以来地产政策复盘 6 图表 2 2008 年以来房地产政策梳理 7 图表 3 房地产政策格局梳理 10 图表 4 2020 年房地产政策梳理 11 图表 5 2018 年全国人口抽样调查年龄分布（人） 12 图表 6 育龄妇女人数出现下降 12 图表 7 重点城市限购政策梳理 13 图表 8 中国居民资产配置情况 14 图表 9 居民家庭资产分布情况 14 图表 10 居民家庭资产分布情况 15 图表 11 居民家庭债务收入比的分布情况 15 图表 12 各国人均住房面积和人口密度显著负相关 15 图表 13 50 城租金收益率情况——前半段 16 图表 14 50 城租金收益率情况——后半段 16 图表 15 主要城市房价收入比国际对比——前半段 17 图表 16 主要城市房价收入比国际对比——后半段 17 图表 17 各国城镇化率对比情况 18 图表 18 中国城镇人口数量及城镇化率变化情况 18 图表 19 中国 1990-2019 年 GDP 增长情况 18 图表 20 东中西部平均工资对比 18 图表 21 2019 年各省 GDP 及增速 18 图表 22 100 大中城市供应土地规划建筑面积 19 图表 23 50 大中城市房价收入比 19 图表 24 一线城市住宅成交面积与成交均价变动 19 图表 25 一线城市供应土地规划建筑面积变动 19 图表 26 中国气候类型分布图 20 图表 27 一线城市人口情况 21 图表 28 百城住宅价格指数比较 21 图表 29 三十大中城市商品房成交面积 21 图表 30 地产宏观数据指标体系概览 22 图表 31 个人住房贷款与销售面积关系 23 图表 32 房地产开发贷款与新开工面积关系 23 图表 33 房地产企业开发资金来源及占比 24 图表 34 开发资金来源分项同比变动情况 24 图表 35 房地产销售面积与土地成交面积的关系 25 图表 36 新开工、施工、竣工面积累计同比变化情况 26 图表 37 土地成交价款、土地购置费与房地产开发投资 26 图表 38 建筑安装支出与房地产开发投资 26 图表 39 商品房待售面积变动情况 27 一、地产政策研判：“房住不炒”常态化基调或已确定 （一）地产市场的“政策市”特征 我国房地产市场呈现出显著的“政策市”特征，每次政策放开和收紧，都显著影响市场预期，进而直接作用于销售、拿地、投资、价格指数等诸多相关指标。本文中我们之所以把政策分析列为第一部分，主要考虑到政策因素是一切经济结果的最前导性指标， 对未来政策的研判，成为了对未来趋势研判的基本前提。图表 1 2008 年以来地产政策复盘 资料来