地产行业基础常识与信用特征.docxVIP

目 录 一、房地产行业基本面情况 5 （一）房地产产业链基本情况 5 （二）房地产企业成本构成情况 5 （三）房地产开发流程 6 （四）房地产开发资质类型 8 （五）房地产行业的细分分类与特征 9 二、房地产行业信用分析入门必备手册 9 （一）房地产行业重要术语汇总 9 （二）房地产企业财务报表分析基础 11 （三）房地产企业财务报表分析要点 14 三、房地产行业信用研究的重要信息来源与分析思路 15 （一）拿地情况跟踪 15 （二）销售情况跟踪 18 （三）自持物业价值评估、资产质量分析 18 四、房地产企业的典型经营财务特征 19 （一）住宅地产企业基本特征 19 1、财务比率核心特征 19 2、资产负债构成核心特征 20 （二）商业地产企业基本特征 22 1、财务比率核心特征 22 2、资产负债构成核心特征 23 五、风险提示 25 图表目录 图表 1 地产产业链简略示意图 5 图表 2 房地产企业成本构成 6 图表 3 房地产开发流程 7 图表 4 房地产开发四级资质与核心要求 8 图表 5 地产企业细分类别与信用风险特征 9 图表 6 房地产行业常用名词与对应解释 9 图表 7 克尔瑞 2020 年 1-6 月权益销售前 50 强房地产企业上市情况 11 图表 8 A 股与 H 股资产负债表关键会计科目对比 13 图表 9 土地云网站搜索地块 16 图表 10 比对土地云地图与房天下地图 17 图表 11 万科 2019 年分区域销售情况 18 图表 12 住宅地产行业上市公司全板块核心财务指标 19 图表 13 部分住宅地产企业存货构成 20 图表 14 存货与预收款项（合同负债）配比情况 21 图表 15 住宅地产企业资产构成及占比情况 21 图表 16 商业地产行业上市公司全版块核心财务指标 22 图表 17 部分商业地产企业存货构成 23 图表 18 商业地产企业投资性房地产及变动趋势 24 图表 19 商业地产企业资产构成占比情况 24 一、房地产行业基本面情况 本文是我们地产行业 2021 年债券投资手册第一篇，旨在从入门开始，引导初识地产债的投资者对于地产行业的基本情况、常用术语、信用分析要点和财务基本特征有系统全面的了解。 （一）房地产产业链基本情况 房地产开发业是集工业、建筑、市政、房屋和商业综合为一体的产业，属于强周期行业，行业供需长期与人口及城镇化程度相关，短期与产业政策及金融政策相关，受宏观环境影响较大。产业链上下游关联程度高，上游主要有土地一级开发、建筑、建材、机械、钢铁、设计研究、工程监理等行业，下游主要是家电、家居、装修、房地产中介服务等行业。地产行业的发展对其他相关行业有很强的推动及拉动作用，据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相关产业的乘数效应在 2 倍以上。截至目前，Wind 显示共有 155 家房地产行业上市公司，上游有钢铁企业有 86 家、建筑企业 272 家、建材企 业 238 家、建材机械企业 8 家，下游有家电企业 119 家、家用家居企业 72 家。 图表 1 地产产业链简略示意图 资料来源：Wind， （二）房地产企业成本构成情况 房地产企业的成本主要由土地成本、建安成本、融资成本和税费构成。 土地成本是最为主要且重要的成本来源，可以通过起始楼面价反映。土地成本与地理位置、土地用途、拿地方式等因素均有关联，不同企业不同时期的土地成本也存在差 异，起始楼面价等于土地总价除以土地所允许的最大建筑面积，表示楼房单位面积的土地价格。一般来讲，一线城市的土地成本高于二三线城市，住宅用地楼面价相比其他用地更高。近一年，一线城市住宅用地楼面价均价在 13000 元/平方米，商服用地 9100 元/ 平方米；二线城市住宅用地楼面价 5700 元/平方米，商服用地 2500 元/平方米；三线城市 住宅用地楼面价 3500 元/平方米，商服用地 1600 元/平方米。另外，不同城市同种类型的 土地成本也存在差异。近五年来，北京住宅用地均价 20500 元/平方米，上海住宅用地楼 面均价 10200 元/平方米，广州 10600 元/平方米，深圳 14800 元/平方米。 建安成本是第二大成本来源，可依据项目所在城市进行粗略估计。建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称，包括主体结构、墙体、门窗、强电弱电、给水排水等材料成本和人工成本的投入，与所在城市的物价、劳动力成本价格有关。可依据所在地区和城市进行估计，参考数值：长三角、珠三角地区一线城市 6000 元/平方米， 二线 5000 元/平方米，三线 4