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在通胀面前，中国房价实际在跌 现在都说房价在涨，老百姓也在怀疑中国住房市场是 不是发生了巨大的调整。我看不然。房价的高与低可能每个 人都有不同的判断，最重要的是看你的参照物是什么。 如果拿三个月以前的房价来衡量， 可以在国际市场买 20 多桶石油；如果拿今天全国的平均房价来看，大概在国际市 场只能买 8 桶石油，下降了 3 倍。所以，如果以石油购买为 参照。我们房价不是涨而是跌了，还跌得很凶。 在 4 月份全球生活物价指数调查中可以发现，北京、上 海这两座城市分别从原先全球排名的第 104 位和第 111 位上 升到现在的第 26 位和 28 位。在亚洲排前 10 位的城市里， 北京和上海仅排在日本、新加坡之后，都排在香港前面。并 且，在亚洲前 10 名中，除了日本、香港和新加坡，剩下的 都是中国内地的城市，甚至排在前 30 名的城市中，中国内 地城市已经占到 90％。当别的国家物价在下跌， 我们的物价 也同时下跌的时候，我们的生活指数却是在上升。既然我们 生活指数在不断上涨，用消费指数的上涨幅度来衡量房价的 上涨幅度，发现房价还是在下跌。 很多人在强调有关通胀的问题，我也一直在观察中国的 贵金属价格的变化。今年 1－4 月份，我国白银销售量增长 40％，远远超过工业生产所需的白银用量，这是因为许多人 开始把白银当做现货存在家里以抵抗通胀。 有专家认为，中国黄金储备发生重大变化是因为外汇储 备高而做了结构调整的原因，但是事实上， 2002 年 12 月份 以前，中国外汇储备大概有 1900 多盎司，约合 600 多吨黄 金，但近两年的黄金储备量在急剧增长，尤其是在 2007 年 之后，已经增加到 3389 万盎司，也就是增长到了 1460 吨的 黄金。如今，我国的黄金储备已经达到了千吨级以上，进入 到世界第五位。我们从零储备到 600 吨大概用了 55 年的时 间，而从 600 吨上升到 1460 吨用了不到四年的时间。这得 出的结论是，不但我们老百姓预计可能出现巨大的通胀，我 们的政府早就这么想了。从黄金和白银两项储备变化可以看 到，所有人都在预期可能出现的巨大通胀， 所以有人说，“钞 票不能发太多” 。 而在这个可能的通货膨胀过程中，房地产市场还没有表 现出巨大的价格变化。有人说，房地产市场最近销售增长是 因为大家预期可能会出现巨大的通胀，所以很多人在用买房 子来抵抗通胀。我不知道这个通胀可能在什么时候发生，从 目前来看，也许要等 8 个月或者更长一段时间。目前，我们 已经看到土地的销售在增长，但是很多经济学家也在问， 4 万亿元用来拉动内需的国家投资用完了以后怎么办 ?是不是 还会有下一波的下降 ? 在美国，几乎每次房价上涨都来自于政策因素，当出现 了对房屋租赁市场的管制时，这个地区房价就开始迅速上 涨，中国也不会例外。 自我国从 2003 年开始对土地和信贷进行严格管制之后， 市场出现了房价的剧烈变化，飞速上涨。而此前每年房价增 长比例大概只有 2％左右，这个增长比例和当时大家工资收 入 9.5 ％的平均增长率来比是极低的。所以，当政府的短期 政策对市场产生巨大影响的时候，房屋的价格也跟着产生了 巨大的变化。 如今，国家要稳定外贸出口，实施涉及多行业的产品出 口退税政策。的确，中国可以用出口退税来稳定外贸出口和 生产，但是不可能永远稳定国外的消费需求，美国人的消费 需求并不因为中国的减税而增加。从前几次的情况来看，在 大幅度减税的情形下，几个相关行业并没有明显增加外贸出 口。 但是，如果将外贸出口减免税的政策放在住房市场中个 人所得税上，我相信中国住房市场一定会比现在增长要高得 多，而且一定会有长期效应。我大概估算一下，如果有 8000 亿元购房个人所得税退税的话，可以带动 9 万亿消费，远远 超过目前国家的 4 万亿元投资拉动的效益。但遗憾的是，中 国政府并不愿意对住房市场给予这样的特殊优惠。目前房地 产开发商的降价表面上是老百姓得到更便宜的房子，实际土 受到更多损失的是政府土地收益和税收，而且拥有大量住房 资产的人会贬值 我们没有长期的预期，没有稳定的政策，而只有稳定的 政策才能决定未来的经济走向。仅仅靠现在已经出台的短期 政策对房地产市场的刺激作用也许会出现更大的不稳定。很 想问政府一句话：在 2009 年 12 月 31 号以后，是不是还要 考虑出台相关的一些政策呢?