物流仓储行业市场前景及投资研究报告：资本市场的认知与估值.pdf

物流仓储行业专题研究报告 资本市场的认知与估值 一、资本市场如何认知物流地产 2 1.1 何为现代物流地产？  现代物流仓储设施（亦称“高标仓库”），也是仓储设施中最精华的一部分。如果做一个类比， 现代物流地产之于传统通用仓库的区别，就是“购物中心”之于“露天市集”。  现代物流地产具有诸多优点。其往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强， 抗经济波动能力强。 现代物流仓储所处的物流业环节 资料来源：万纬物流官网 1.1 何为现代物流地产？  现代物流地产，在拿地选址、开发建设、配套设施、招商运营等环节均有较高的要求。  时效性是现代物流业的立身之本，为了满足快速运送需要，现代物流地产往往选址在城市周边的 海陆港口、交通干线附近。  万纬昆山花桥园区紧邻成交高速公路  嘉民浦东空港物流中心毗邻浦东国际机场 资料来源：万纬物流官网 资料来源：嘉民官网 1.1 何为现代物流地产？  现代物流地产，为满足日益增长的物流运输效率要求，往往有更开阔的空间，也有更完善的交通 运输设施方便货物的装卸，满足快速的中转需求。  在建筑上，亦有更高的标准，对于净高、地基承重、消防、采光、空气循环等都有更高要求。 中国现代物流地产与非现代物流地产的定义差别 通用仓库 指标 非现代物流地产 现代物流地产（高标仓） 总面积 8000平方米 ≥8000平方米 至少9-12米，单层楼宇更高； 净高 1楼：≥6米；其他楼层：≥4.5米 多层：1楼及2楼≥9米，3楼≥7米 地板承重 1楼：≥2吨/平方米；其他楼层：≥0.6吨/平方米 1楼及2楼：≥3吨/平方米 单层：优质混凝土、钢结构 结构类型 常用砖混、砖木及钢筋混凝土结构 多层：混凝土、钢结构，附带通道、电梯 装卸平台 无可用装卸码头或可用码头数量有限 多个配备液压装卸跳板的装卸码头 消防 无 喷水灭火装置、消防栓，配有应急物资及储水系统 天窗采光 不适用 屋顶面积的3% 空气循环 不适用 控制室内空气质量 资料来源：仲量联行，中信证券研究部 1.2 供需结构矛盾，天然稀缺资产  过去，我国物流地产长期保持“总量充足，高标仓稀缺”的竞争格局。而行业的供需错配，进一 步激化了行业的供需结构。