盐城国飞综合项目专项方案.docVIP

盐城国飞项目方案 说明：本方案为本人为盐城国飞绿色置业企业盐城迎宾南路22万㎡半商半住性质总销售额过8亿原“名门晟地”项目全案代理招标时竞标方案。当初计有盐城、南京、上海、福建8家房地产策划代理企业报名参标。国飞企业于8月13日在盐城盐阜宾馆按事先公开平分标准现场依序评标，并于次日晨公布了竞标结果，金立威企业中标。本案成功竞标为金立威企业争来了其有史以来第一个佣金收入过千万大项目。 因为原方案约7万字且考虑了“平分标准”逻辑次序，而且方案中“大商小住”、“中商中住”两种定位并行，即浪费读者时间，也不便于读者理清精华，所以，这里只按“大商小住”定位脉络并进行了精删，只保留了本方案最精华最亮点部分以飨读者。 ——————————————————————————————————————— 我相信人和人之间最大差异不是肉体，而是灵魂。企业和项目也是如此。 一个伟大广告人发明了一个伟大广告理论，她说“每种产品全部附带着和生俱来内在戏剧性”，这“内在戏剧性”就是企业或产品生命灵魂。用管理学上术语来说，就是企业或产品人格化。所以，今天，我们关键任务就是，寻求名门晟地内在戏剧性，在此基础上，给她嵌入一个伟大灵魂，是王后还是村妇，是秦淮八艳还是坐台小姐，以后定格。 所以，今天，我们不是在策划一个项目，我们是在发明一个相关盐城商业文化千古传奇…… 确立了这么一个基调以后，就让我们一同来解读——? 盐城 7 街 盐城国飞名门晟地(暂定名)全案策略研究 ——————————————————————————————————————— 竞赛场地：营销环境 第一步骤助跑：产品定位 第二步骤踏板：计划设计 第三步骤销售第一跳 第四步骤招商第二跳 第五步骤经营第三跳 结束语高度和深度——千古红楼 （这是竞标方案原总目录，以下是精删本） ——————————————————————————————————————— 序言 五环旗下三级跳（略） ——————————————————————————————————————— 竞赛场地：营销环境 一、城市背景环境分析 1、世界经济规律四大要素 近古经济起源于地中海岸边古希腊古罗马文明，也就是说，海是近古文明摇篮。近代经济即资本主义经济不管是西欧、北美、东南亚、大洋州，均围绕海洋展开，也就是说，海洋一样也是近代资本主义经济摇篮。 而中国经济向东南沿海倾斜态势愈加显著，辽中南，京津唐，长三角，珠三角，中国四大工业区均在东南沿海地带。 沿海、平原温带、湿润半温润地域，不管东方还是西方全部成为经济发达地域。这已是不争事实，也就是说沿海、平原、温带、湿度是世界经济规律运行四大要素。 那么，为何苏北也含有这四大要素却经济相对比较落后？ 2、苏北悲伤 从北向南扫视一下中国海岸线，你会发觉苏北海岸线和其它地域不一样，其它地域海岸线曲曲折折，而苏北则相反，很平滑；而且交通体系其它沿海地域全部有高速公路或计划中高速公路，最少有国道贯通，只有苏北沿海只有省级公路。 扫视东南沿海城市及经济带，从北向南，辽东半岛到珠江三角洲均是经济发达地带，而苏北沿海却成了丹顶鹤保护区，麋鹿保护区，本应该是人类天堂却变成鸟兽家乡，海洋没有中心化苏北，苏北却边缘化了海洋。 3、苏北历史生成 今天在平坦苏北平原上有一条北起阜宁，南至吕四镇全长300公里岗地，地理上称之为范公堤，是南宋以前苏北海岸线。 北宋以前黄河长久在渤海湾入海，淮河来沙不多。故其时淮河口深阔，潮波可至盱眙以上。1128年黄河南侵，以后七百余年，黄河均夺淮入海。大量泥沙涌入淮河。但在最初多个世纪中，黄河在沿程堆积，河口延伸并不快速。16世纪中叶以后，全河夺淮入海，海岸不停向外延伸。16世纪初黄河在云梯关（今江苏响水县西南，涟水县东北）外入海。19世纪中叶淮河口已大抵推进至今大淤尖，即现海岸线处。 南宋时大海在盐城县东半公里。15世纪在城东15公里，17世纪初在城东25公里，19世纪中叶在城东50公里。 1855年黄河改道由山东入海，海岸线基础稳定下来。 在海岸线不停东扩同时，范公堤以西以泻湖、沼泽、滩涂为主地域也不停淤成陆地，整个苏北大平原在近700多年时间里逐步形成。 4、苏北未来 黄河像一个肆虐母亲，不停地生成着苏北，又不停地毁灭着苏北，千里沃野一度又一度地生成，转瞬又成千里黄泛区。每一次新生成全部是对就生成摧残。黄河水患对苏北区域经济打击摧残是根本性，其程度比战争更不知残酷多少倍。所以，苏北经济一直处于半休眠状态。 现在黄河、淮河水患逐步被驯服，苏北水患已被排除，“洪水猛兽”已经遁迹，制约苏北经济发展最大威胁原因已不复存在，假以时日，即使没有什么其它人为政治原因，苏北地域也肯定迎来它大发展时期。何况，它是长三角地域北邻，是长三角经济第一辐射区，是长三角资金北上第一落脚点。 所以，我们完全有