万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)正式版.docxVIP

管理规范系列 | Specification Template 编号：SMP-WJ01-93 页码PAGE 万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)正式版 万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)正式版 Different positions have their own specific rules of doing things, in order to make the work achieve the expected goal according to the plan and requirements. 万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)正式版 下载提示：此管理规范资料适用于团体或社会组织中，需共同遵守的办事规程或行动准则并要求其成员共同遵守，不同的行业不同的部门不同的岗位都有其具体的做事规则，目的是使各项工作按计划按要求达到预计目标。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 　　万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)　　4.1物业管理前期介入的概念　　物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。　　4.2.物业管理在景观专业需要提前介入的内容包括：　　4.2.1绿化配置　　a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。　　b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。　　c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。　　d)绿化品种便于养护，养护成本节约。　　e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。　　f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能(如尾气)。　　g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。　　4.2.2景观配置　　a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。　　b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。　　c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。　　d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。　　e)景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。　　f)泛光照明不影响住户，不造成光污染。　　4.2.3出入口管理　　a)出入口管理方案(包括开口位置、人行闸机，车行道闸数量、安装位置的确定)　　b)岗亭内部的功能和使用要求　　篇2：物业项目前期介入需知　　物业项目前期介入需知　　1.立项　　1.1 向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划　　1.2 进行市场调研　　1.3 确定物业管理的模式　　1.4 确定物业管理服务的基本内容　　1.5 确定物业管理服务的总体服务质量标准　　1.6 确定物业管理费的收费标准　　1.7 建立物业管理框架性方案。　　2.规范　　2.1 水电气配套总则　　2.1.1 设备房设置尽量集中、便于维护管理。　　2.1.2 建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护。　　2.1.3 电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表;每层或围合设工作插座和开关。　　2.1.4 变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理，不能容量太大，有温度自动控制。　　2.1.5 小区内路灯应考虑多回路控制，以便日后维修、节能控制。　　2.1.6 水气表位置集中，方便于维护和抄表。　　2.1.7 避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。(注：进气管比出气管高，即表前比表后高)。　　2.1.8 供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。使用PPR管(热熔连接)做打压测试，入户管道采用最小距离和靠墙边铺设，忌穿墙(如需要穿墙必须加装套管)。　　2.1.9 项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。　　2.1.10 报建时注意供水用途、选定合理的供水价格节约费用。　　2.1.11 考虑设置