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大型商业地产开发新建项目可行性研究报告 大型商业地产开发新建项目可行性研究报告 第 第 PAGE # 页 共 60 页 大型商业地产开发新建项目可行性研究报告 大型商业地产开发新建项目可行性研究报告 第 第 PAGE # 页 共 60 页 专业资料 专业资料 大型商业地产开发新建项目 可行性研究报告 此文档为 Word 格式、下载后您可任意修改编辑！ ) 目录 报告摘要 错误 !未定义书签。 TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document 项目基本情况 4 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 4 某市概况及投资环境分析 4 某市宏观经济发展基本情况 4 某市商业发展现状分析 4 某市商业地产市场的基本情况 11 某市商业地产市场发展总结 19 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据 19 立地开发条件 19 项目立地条件 19 项目地块基本指标 20 商业区位及道路交通 20 附近商业及生活配套 30 市政基础及公建配套设施 32 立地综合评述 32 项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况 32 5.1供给分析 33 需求分析 36 租售分析 40 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价 44 商业用房项目 SWOT 分析 45 项目定位及设计建议 47 市场定位 47 产品定位 53 目标客户定位 56 项目综合分析 60 大型商业地产开发新建项目可行性研究报告 大型商业地产开发新建项目可行性研究报告 第 第 PAGE # 页 共 60 页 大型商业地产开发新建项目可行性研究报告 大型商业地产开发新建项目可行性研究报告 第 第 PAGE # 页 共 60 页 大型商业地产开发新建项目可行性研究报告 大型商业地产开发新建项目可行性研究报告 第 第4 页共60 页 1项目基本情况 某项目是某房地产开发公司在某地区开发的大型商业地产项目， 项目占地46亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约为 6万平方 米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。 为了更好的对某项目进行定位和规划， 某房地产开发公司委托某 世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方， 对项目进行调研分析，并根 据分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。 2投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 2.1某市概况及投资环境分析 详细内容见附录二 2.2某市宏观经济发展基本情况 详细内容见附录二 2.3某市商业发展现状分析 我们认为某市的商业发展有以下主要特征： 城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战 略发展要求还是对庞大购买力的追逐，某的商业吸引了国内 外诸多商家的进驻，可以说某的商家数量之多和种类之全在 全国都是领先的。 商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，某市商 业的年平均增长速度均在 15%左右，这要比同期 GDP 平均增 长速度高出约 1/3 左右。而从业态发展来看，近几年，以大 卖场和超市为代表的先进商业业态在某得到了年均增速 30% 以上的高速发展。 商业重心逐步迁移，伴随着某的城市化进程与住宅开发，商 业发展的重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移， 西、 北四环的商业发展已经初现端倪。未来几年，环四环商业经 济带将迅速崛起。 商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助 2004 年年底商业领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速 在某的战略布局。三环、四环甚至是部分五环区域商业项目 都成了商家竟相角逐的对象。 影响商业发展的需求因素分析 影响一个城市商业发展的主要因素是人口、 收入水平、 支出水平 和消费习惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响 外，最主要的是受消费者规模与消费购买能力的影响。 本节将分别阐 述分析。 巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石 截止 2003 年末，某市常住人口 1456 万人，其中户籍人口 1148.8 万人。外来人口 307.2 万人，如果加上规模庞大的流动人口， 无疑将 形成一个巨大的消费市场规模。 与此同时， 伴随着某房地产市场的开放和户籍身份的淡化， 越来 越多的相对富裕人口开始涌入某置业与就业 （某有的楼盘甚至有超过 50% 以上的购买者是外地人） ，这使得某人口的数字更加庞大。而持 续扩张的人口基数也使得某的消费规模达到一个令商家垂涎的地步， 为商家的成功经营奠定基石。 领先全国的购买力水平是某商业真正繁荣的关键 近几年，某市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内， 居民收入水平持续增长。 2003 年，某的城镇居民人均可支配收入更 是达到 13882.9 元，生活费支出达 11123.8元。 同