保利地产综合项目工程管理作业指导说明书.doc

工程管理作业指导书 保利房地产(集团)股份 目 录 项目责任人和项目管理计划书 土地接收 现场三通一平 委托监理 施工招投标、承包协议 工程质量、安全报监 申办《建设工程施工许可证》 施工计划和施工方案审核 设计交底和图纸会审 设计(技术)变更 图纸管理 开工放线、验线 样板引路、材料选型和封样验收 隐蔽工程验收（土建） 隐蔽工程验收（水、电、设备） 工程例会、专题会议 安全生产和文明施工 现场签证 精装修管理 供水配套 供电配套 燃气配套 通讯配套 园林、市政配套 人防工程管理 项目月报 工程款支付 完工（质量）验收 完工验收立案 工程移交和交楼 工程质量维修 项目责任人和项目管理计划书 作业目标 在工程项目开始之初选择和任命项目标责任人（项目经理），编制出针对具体项目标实施过程含有指导作用管理计划书。 2.作业依据 《保利房地产（集团）股份工程管理制度》、《保利房地产（集团）股份程序文件》之《施工过程控制程序》。 3.主管岗位　工程部经理：选择项目经理，报主管工程副总审批，审批后签发任命书。 主办岗位　项目经理：编制项目管理计划书，报主管工程副总审批。 4.紧前工作条件 任命项目责任人：项目已立项，准备实施。 项目管理计划书：准备开工，施工单位、监理单位已选定。 5.作业描述 5.1任命项目责任人： 工程部经理在项目实施之初依据项目标具体情况，安排含有对应专业资质和管理能力、管理经验工程师担任项目责任人，报企业主管工程副总经理审定（通常以企业呈批件形式），审定后由工程部经理签发“工程项目责任人任命书”，盖公章后存档并发到相关单位（施工单位、监理单位等）。 项目责任人任命书是质量管理体系审核中必备资料之一。 5.2编制项目管理计划书 项目责任人依据工程项目标具体情况和企业目标、要求，编制《工程项目管理计划书》，报工程部经理审核，再报主管副总经理审定，作为进行项目管理指导性文件。 5.2.1《工程项目管理计划书》应包含以下关键内容： 工程概况、说明 对工程地点、幢数、层数、面积、基础形式、结构形式、用途进行描述，说明施工单位、监理单位及开工时间等，另外，应对工程特点、难点加以说明，方便制订出针对性控制方法和程序。 工程管理依据 包含法律、法规、技术规范、地方要求、承发包协议、企业要求规章等，本企业在工程管理方面有多个管理要求：《保利房地产(集团)股份工程项目管理要求》、《保利房地产(集团)股份住宅土建毛坯交楼管理暂行要求》、《保利房地产(集团)股份住宅建筑装修施工管理暂行要求》。 工程管理组织机构 包含企业为此工程成立项目部人员配置、岗位分工和职责；施工单位管理机构和项目经理、技术责任人、各关键管理人员情况；监理单位管理机构和项目总监、总监代表、专业监理工程师资格、职称、岗位等情况。 工程项目管理范围 通常包含施工准备阶段、施工过程阶段及完工验收、交楼、保修阶段。 工程项目标管理目标 依据企业对项目标总体目标确定项目标质量、进度、造价、安全等方面目标，分解成阶段性具体施工单位必需达成目标。 工程管理内容 在项目标实施过程中进行管理具体工作内容。 工程管理控制方法和程序 分施工准备阶段、施工过程阶段、完工验收、移交、交楼阶段，按管理工作内容确定控制方法和程序，关键是施工过程中质量、安全、投资、安全控制方法，并结合工程特点、难点制订针对性控制方法、程序。 工程项目标关键节点计划、阶段计划、总体计划 为实现项目目标，结合实际情况，将目标分解，制订出本企业控制性节点计划、施工单位可行阶段性计划，全部计划必需和企业总体计划相符并最好预留机动时间以应付不可预料情况。 其它事项 如需要配合事项、平面部署等。 《工程项目管理计划书》审定后应存项目现场，作为实施过程中指导性文件，也是质量管理体系审核中现场必备资料之一。 土地接收 1.作业目标 土地接收是工程进行施工乃至项目实施前提条件之一，界线分明、定位明确地接收场地是工程顺利开展条件。 2.作业依据 《建设用地计划许可证》，《建设用地同意书》，红线图；企业《房地产前期报建（后期验收）控制程序》。 3.主管岗位　工程部经理：协调工程部和企业综合开发部接收场地。 主办岗位　项目经理：现场接收场地，参与红线点、基准点测放工作。 4.紧前工作条件 企业收到土地转让（出让）单位土地移交通知书，工程部收到企业综合开发部接地通知。 5.作业描述 5.1 接收土地前准备 土地转让（出让）或土地竞标等取得土地手续，《建设用地计划许可证》，《建设用地同意书》，红线图等证件资料由企业综合开发部办理。获知取得土地后，工程部经理跟进项目标开发进展情况，企业明确项目要实施时应安排项目经理，由项目经理具体跟进，先查阅红线图、地形图、项目方案图等资料，对项目标地址、方位、占地面积、周围环境、现实状况