基于期权定价理论的学区房定价机制研究.docVIP

基于期权定价理论的学区房走价机制研处 以上海市为例 孙慧萍1孙艳丽2杨夕诺周晓春°高之杰§ 摘要：随着免试就近入学政策的推行，重点小学学区房价格每年都会成为人 们讨论的焦点，隐藏其后的是教育资源的不公平分配和房价的不健康增长等问题。 本文拟通过对上海市学区房投资行为的分析，分离出投资学区房所隐含的“入学 选择权”，运用期权定价理论，对该投资行为进行评估和合理性分析，旨在为当 前学区房热潮提供参考意见。 关键词：学区房 “入学选择权” 定价机制 期权理论 —?问题提出 (-)背景简介 学区房是指能确保进入当地教育局所划分的公认的示范或一级幼儿园、高升 学率小学和初中的房产。购房之后，购房者木人的子女就可获得就读于某些区、 市、级重点小学的资格。 近年来，随着免试就近入学政策的推行，学区房价格一路攀升，学区房的配 置问题日益成为人们谈论的焦点，以下简介国内学区房配置情况： 中国学区房配置概况 北京、上海等19个重点大城市实行义务教育免试就近入学，为了孩子上好 学校，家长们近乎疯狂地购买学区房，加之部分学区房要求房产和户籍均登记在 学区内，学区房的抢购热潮进一步被推高，北京学区房甚至拍出天价，上海为抑 制学区房炒作，每户5年内只一次入学机会，学区房供求极不平衡。 上海市学区房配置现状槪述 近年來上海地区的学区房需求不断提升，价格也在飞速上涨。截至2008年， 上海共有小学640所，其中，区重点83所，占12 97%,市重点12所，仅占1.88%。 作为上海的第一大行政区，截至2008年，浦东新区共有小学101所，其中 区重点14所，占13.86%,表明学校建设师资水平差异大，教育资源分布不均。 以该区的区重点明珠小学为例，下图为几个样木列示： 】孙慧萍，女，1993年生,2孙艳丽，女，1993年生,3杨夕诺，女，1993年生,4 】孙慧萍，女，1993年生, 2孙艳丽，女，1993年生, 3杨夕诺，女，1993年生, 4周晓春，男，1994年生,5高Z杰，男，1993年生, 上海财经大学2012级金融学院金融工程专业本科生。上海财经大学2012级金融学院金融工程专业木科生。 50000 40000 30000 浦东新区明珠学学区房与非学区房房价对比图55000*坊七村一宜户 嶋东小区字区馬二宣一厅 0坊一村学区虜一立户60. OOK50. 00K40.00K30.00K 浦东新区明珠学学区房与非学区房房价对比图 55000 *坊七村一宜户 嶋东小区字区馬二宣一厅 0坊一村学区虜一立户 60. OOK 50. 00K 40.00K 30.00K 20. OOK 10. OCX0.00X ■学区再差异比例 20000 可见，相同条件下的学区房与非学区房价格基本相差10, 000至20, 000元, 特别是一居室的房屋，两者房价单价差异在50%左右；面积较大的房型单价相差 情况相对好些，但是综合面积因素，投资者为学区房额外付出的成本也十分可观。 （二）本文拟解决的问题 总结上述学区房配置不均，房价非正常上涨的现象，旨在从学区房的价值考 察入手，结合各经济和社会因素，基于期权定价理论寻找学区房的合理价格，对 现有学区房市场价格和投资行为进行评估，同时分析学区房的价格形成机制，进 而为解决学区房配置问题提供参考。 学区房定价模型阐述 （-）基本思想 投资者购买某一学区房后，他同时拥有了学区房的所有权、使用权和送其子 女就近进入该学区房对口小学的权利（该权利在入学之前附有选择权，以下简称 为“入学选择权”），房屋所有权、使用权是合约签订时就拥有的既定权利，但入 学选择权是在一定期限内可以选择是否行使的权利：投资者可以在其认为入学选 择权价值低于付出的超额支付时选择“退出”，即放弃入学，放弃该房产；在其 认为入学选择权价值高于付出的成本时选择继续持有。这种决策的灵活性使得投 资学区房的行为具有期权特性，可以用实物期权定价理论为其定价。 本文认为上述选择权是一个看涨期权，一方面，作为投资者签订一项购买合 同，当然希望它的价值（即未来收益）能不断地攀升，其价值的看涨，是合乎情 理的。 另一方而，看涨期权的一个重要特征是：期权的持有者享有根据约定价格买 入标的资产的权利，而不承担必须买入标的资产的义务。对于学区房来说：投资 者在子女入学时，即期权到期前，拥有入学的权利而不承担必须入学的义务。承 租方只有在学区房入学选择权的价值大于投资的成本时，才会行使入学的权利, 以获得更大的收益；若租赁学区房入学选择权的价值小于租赁的成木，其可将房 产转让卖出，另寻其他学区的教育资源。 （二）模型阐述 1 ?模型的假设 假设一：投资者买定学区房之后，学区入学政策和教育资源水平在投资者投资期 内不变，即可以认为学区房的入学选择权价值随无风险利率增长； 假设二：