老街项目整体营销策划报告.ppt

餐饮类以中国八大菜系为主轴；辅以地方性特色餐饮及小吃 “民以食为天”餐饮将占比例60% 品与礼，精神与物质的享受；即休闲类、品赏类、教育类—所占比例30% 宿，宿息、宿歇之地；即快捷酒店—所占比例10% 项目业态定位思考 最具中国历史悠久文化遗产—中国八大菜系 项目业态说明 冰淇淋铜锣烧 炒莜麦猫耳朵 荷叶糯米鸡 黄金肉脯蛋 牛肉金针彩色饺 肉夹馍 项目业态说明——最具中国地方特色美食与文化 咖吧 SPA 陶艺 画廊 茶室 秦汉胡同 紫砂壶 项目业态说明——现代文化与中国元素相结合 将各个业态打乱分布，平衡各楼栋商业人气。 以八大菜系为代表的地方特色为依据进行区域划分 。 项目业态分布思路 1 3 4 5 6 7 8 10 将中国八大菜系分别植入八个楼栋内作为主线并辅以地方性小吃、工艺品、土特产等精品店。 以1楼门厅结合2-3F用餐区 项目业态分布 1 3 4 5 6 7 8 10 建议在2个主入口处，植入2-3家百年老字号八大菜系的品牌餐饮店。如：东来顺（京菜）、王润兴（杭帮菜）、一条龙（鲁菜）、泮溪酒家（粤菜） 项目业态分布 沿虞姬墩路及内街两侧植入品赏类业态精品店及部分休闲类业态，增加项目可逛性及品质感。 6 2 项目业态分布 教育培训类及休闲戏曲类业态将植入在项目3F及以上部分 1 4 5 7 9 项目业态分布 4 9 项目办公产品建议以一栋为现代形式的快捷酒店，另一栋为中国元素的特色酒店。 现代风格快捷酒店 中国元素特色酒店 项目业态分布 模式 项目销售模式建议 建议项目由专业运营管理团队进行统一经营管理为原则 提升客户购买欲望； 对项目未来预期及信心 项目销售模式 可售产品、自持产品所占比例建议 考量因素一：根据与政府合同约定，自持30% 考量因素二：保证项目可售金额达到6个亿 自持产品预估在20-30% 总面积：1.2-1.4万平米 项目销售模式 自持产品选择建议 考量因素一：项目定位核心产品，保证项目定位方向不偏离 考量因素二：保证项目可售金额达到6个亿 项目销售模式 考量因素一：项目定位核心产品，保证项目定位方向不偏离 建议前期先保留八大菜系所租赁物业产品，若未来销售额未达到6个亿时，再带租约进行销售补足。 考量因素二：保证项目可售金额达到6个亿 项目销售模式 可售产品部分建议对外统一为带租约销售；即售后包租。 自营产品与包租产品不作为硬性规定，项目进行整体业态考量与布局。自营客户需根据其经营业态锁定其可购买的区域产品。 项目销售模式 销售原则：客户购买后商铺必须自营，低价格，高门槛吸引中高端客层。 自营客户要求： 1、自营业态必须与所购买商铺定位业态一致； 2、需提供相关品牌的营业执照审批； 可享有政策： 1、专享的价格优惠； （根据其购买的时间、进驻品牌、开业时间享有不同的优惠幅度） 2、商铺免费的硬件改造 （如：楼梯位置调整；商铺打通等） 自营客户销售模式 项目销售模式 包租的模式 担保公司 开发商 经营管理公司 租户 小业主 出售 聘请 虚线关系 委托经营 回报 出租 租金 出租 提供担保1 提供担保2 提供担保1：担保公司为小业主与经营管理公司的委托经营合同提供担保提供担保2：担保公司的担保人为开发商 项目销售模式 问题： 在租户向经营管理公司支付租金的同时，经营管理公司需要开具发票给租户，其中经营管理公司应支付的税率为17%；但在经营管理公司返回报给小业主的同时，小业主也需要缴纳个人所得税，经营公司在中间位置能否有效的避免税费？ 租户 小业主 租金 经营管理公司 回报 发票 发票 包租中税费的处理： 项目销售模式 1、代缴代扣 只针对在租金与回报之间赚取的利润进行征税 2、拼票 直接将小业主的发票作为开具给租户的发票 解决方案： 包租中税费的处理： 项目销售模式 开发商 经营管理公司 小业主 《出售合同》 《委托经营协议》 《经营管理公约》 小业主应签定的合同： 项目销售模式 本司认为10年的包租期限对客户的吸引力将最大 包租的年限若太短，客户则认为自己没有保障，开发商所承担的责任不够 年限（年） 包租的年限若太长，客户则认为自己损失了回报 起始 3年 10年 6年 设定租期为10年 包租的年限设定： 项目销售模式 售后包租方案 方案一：10年内分别约定给予客户明确的回报率 回报率逐年递增暗示着项目物业价值的持续增长，并透露出发展商对项目增值潜力的信心 年限 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 回报率 6% 6% 7% 7% 8% 8% 9% 9% 9% 9% 方案一：10年内分别约定给予客户明确的回报率，并前2年直接抵扣总房款 方案二：10年内分2个阶段进行回报率的设定；前2年给予6%/年直接抵扣总房款，后期1:9分成。 项目后期8年回