房地产行业年度投资策略分析.docx

? ? ? ? ? ? ? 房地产行业年度投资策略分析 千磨万击，稳步向前 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?  1.引言 房地产行业的形势判断与房地产板块的投资策略，离不开两个核心因素：行业基 本面与行业政策，而这两个核心因素又是互为因果、互相反馈调节的，当行业基本面 过热，房价上涨过快时，政策出于防范风险的角度考虑，会不断收紧从而对行业估值 形成压制，导致行业基本面数据下行；而当行业基本面数据下行到一定程度时，由于 宏观经济维稳以及地方财政收入方面的考量，政策又会出现一定程度的宽松。因此， 本篇房地产行业 2021 年度投资策略，将首先分别从行业基本面与行业政策面两个维 度进行回顾与展望，以此引出对房地产板块上市公司业绩与估值情况的分析和预测， 并由此阐述我们对 2021 年房地产行业形势的判断与投资的逻辑。 2.行业基本面：韧性十足，增长可期 2.1.房地产开发：行业基本面强劲，复苏持续超预期 从整体上来看，虽然自 18 年 7 月政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，乃至今 年 8 月央行会议再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并在 8 月下旬出 台“三条红线”政策，房地产行业经历了一系列政策的打压，此外，又叠加了上半年 疫情的洗礼，而行业数据仍然表现出了极强的韧性：2020 年 1-9 月，全国商品房销 售面积 117073 万平方米，同比仅下降 1.8%，降幅比 1-8 月份收窄 1.5 个百分点，降 幅已连续多月收窄。同期，全国房地产开发投资完成额 103484 亿元，同比名义增长 5.6%，在疫情影响下，增速已强势回正。 2.2.销售回暖超预期，面对困境不悲观 2.2.1.当年回顾：疫情扰动之下，仍旧强势回暖 按照过往的规律，我国房地产市场的小周期一般为 3 年，本轮小周期从 15 年至 今已近 5 年，且近年销售增速已有所放缓，因此市场普遍对今年的销售预期颇为悲观。 然而，经历了新冠疫情的扰动后，2020 年商品房销售却呈现出先抑后扬的态势：一 季度受新冠疫情的严重影响，行业销售面积增速为-26.3%，销售金额增速为-24.7%， 均出现大幅下滑；而二季度疫情开始逐步得到控制，在全面复工复产的推进下，销售 端有所回暖，销售面积增速的下滑幅度仅为个位数；自三季度以来在居民购房需求持 续释放同时叠加房企加大供应的情况下，销售数据进一步向好，前 9 月销售面积累计 增速已达-1.8%，而销售金额增速已回正达 3.7%。回顾其中原因，年初疫情发生后， 市场流动性宽裕叠加各地方政府在政策端有所放松，带来了全国市场的持续回暖，此 后，居民旺盛的购房需求得以延续以及房企推货量增加也直接带动了今年商品房销售 的超预期增长。 当前，考虑到四季度市场流动性仍相对宽松，以及销售端供需两旺的情况有望延 续，我们认为四季度销售面积增速仍有望继续缓步走高，而销售金额增速也仍能维持 正增长，预计 2020 年全年商品房销售面积增速在-1%左右，销售金额增速在 5%左右。 2.2.2.次年展望：总量有望保持稳定，销售仍具向上动力 历史来看，我国商品房销售的小周期一般为 3 年，且每一轮后期都会出现销售面 积与销售金额的双双负增长。本轮小周期始自 2015 年，至今已 5 年有余，今年在疫 情影响下，销售面积累计同比只是微幅下降，而销售金额累计同比正增长，即便在政 策不断打压之下，行业的市场规模仍维持在高位。 市场总量方面，参考我们 2020 年度的投资策略报告，其中我们从人口结构与住 房需求这两个角度，对未来我国每年的住宅潜在需求总量做了测算。总结得出， 2020-2030 年的住宅需求总量将基本围绕 12-15 亿平方米左右波动，也即在未来十年 中，行业总需求依旧有较强的支撑。 销售方面，追根溯源，在这一轮地产周期的持续坚韧中，棚改货币化安置和核心 城市需求的外溢发挥了重要的作用。而未来在核心一二线城市调控常态化以及货币环 境相对易松难紧的背景下，居民的购房需求预计将平稳释放，我们认为，2021 年的 全国商品房销售一方面难以出现大幅增长，但另一方面也仍将具备相当强的韧性，销 售金额预计仍可保持正增长的态势。我们预测，2021 年全国商品房销售面积将下滑 3% 左右，销售金额则仍将同比增长 1%左右。 2.3.投资：预计高位缓降，但不至大幅下滑 2020 年 1-9 月，全国房地产开发投资完成额 103484 亿元，同比增长 5.6%，增速 与 1-8 月份上升 1 个百分点，延续强势表现。分项来看，住宅、办公楼及商业营业用 房投资增速分别为 6.1%、0.5%及-2.5%，住宅表现强于办公楼及商业营业用房。从增 速绝对值来看，住宅投资也仍然是房地产开发投资的主要拉动点。