房地产行业发展策略报告.docx

? ? ? ? ? ? ? 房地产行业发展策略报告 强波动的落幕，新稳态的序章 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 前言 回顾历史，由于供需调整的边际弹性不一，房地产行业量价呈现周期性宽幅波动。同时由于历次周 期下行货币宽松政策的托底、房地产行政调控手段的放松，房企在周期筑底阶段持续加杠杆争取资 源，居民受购买力支撑承接库存转移，导致房企与居民杠杆率均呈现增长，过多信贷资源流入房地 产市场，房地产已成为现阶段我国金融风险防范方面最大“灰犀牛”。为此政策出发点逐步由过往的 周期松紧向长效机制转变，我们认为随着“因城施策”的落实、“三条红线”的出台，楼市、地市波 动区间有望大幅收窄、市场平稳运行有望成为可能，行业正逐步由周期波动向新稳态迈进。 展望 2021年，新稳态下基本面预计窄幅震荡、延续平稳。热点城市政策加码、三四线楼市压力渐显 背景下，预计全年商品房销售面积同比微降 2.8%；融资收紧叠加楼市降温，投资增速大概率回落， 但建安支撑下预计投资同比增 5.1%。“三条红线”高频监测下，中小房企弯道超车概率下降，未来 行业格局趋于稳定，利好成本及效率管控、产品议价能力突出的优质房企。相比开发板块，物管、 经纪等细分赛道空间广阔、格局分散，未来或更具发展潜力，具备规模及平台优势、资源整合能力 的行业龙头表现值得期待。 整体来看，政策平稳、销售放缓背景下，2021年开发板块将更多为个股行情演绎。目前开发类龙头 估值、持仓、股息率均具吸引力，且“三条红线”融资监管下，金融资源将进一步向优质房企集中， 行业盈利能力亦有望逐步企稳，带来龙头估值重塑。物业及经纪板块相比之下更具潜力，但上市潮 褪去后物管赛道将逐步回归业绩本源，兼具规模优势及发展潜力标的有望脱颖而出；经纪板块关注 点仍在于平台整合能力，看好线上线下协同、发力平台化打造的行业龙头。 一、 波动根源：供需弹性不一，政策频频托底 1.1 供需弹性不一，行业周期震荡 随着 2003年首次明确房地产成为国民经济支柱产业，行业迎来十年黄金发展，期间随着经济波动与 房价上涨交替，地产调控松紧反复，行业成交增速随之呈现周期性宽幅震荡。 周期波动根源在于供需弹性差异。住房作为商品，成交量价本质上由供需决定，但供需释放节奏受 宏观流动性、地产行政调控政策变化影响，以致行业成交起伏，周期性震荡。具体来看，由于供需 边际调整弹性不一，当外在因素引起需求集中释放或收缩时，而供给无法快速随之调整，短期市场 供需大概率出现失衡，进而导致市场量价波动加大，且随着需求端的周期性调控呈现周期性波动。 从供给端来看，受土地出让、建设周期等因素影响，供应节奏相对刚性，主要体现为： ? 供地方面，2004年 8 月 31日“招拍挂”新政后，地价快速上涨，地方政府作为土地唯一出让 方，从土地财政角度并未有大幅加大供地冲动。2019年北京等地供地计划均未如期完成，7大 重点城市总供地完成率仅 38.7%； ? 建设方面，预售、现售均需满足相关建设条件，因此即使短期供地放量，但从土地出让到上市 销售存在时滞，商品房供应无法随着供地放量快速放量； ? 开发商“惜售”，过往部分房企为追求土地增值红利、博取房价上涨收益，出现“捂盘捂地”， 进一步削弱商品房供给弹性，导致供给端调整远不如需求端迅速。 相比于供给端调整的刚性，需求释放及变化相对迅速。一方面国内住房潜在需求依旧强劲，为需求 快速调整提供内在支撑： ? 根据“纳瑟姆曲线”规律，城镇化率超过 30%后将进入快速城市化阶段，达到 70%左右才会减 缓并逐步稳定，2019 年末城镇化率 60.6%，仍处于快速发展阶段；同时城市群的发展带来需 求的城际流动以及进一步向核心城市、城市圈集中，刚性需求仍旧旺盛与稳定。 ? 从家庭人口视角出发，城镇居民家庭户均人口由 1981 年的 4.2 人下降到 2012 年的 2.86 人， 家庭小型化趋势带来增量需求。 ? 根据人口普查数据，2015年全国存量住房中，2000年以前建成房屋占比 48%，意味着改善及 拆迁需求依旧存在。 另一方面，需求释放节奏受调控政策、流动性等因素影响，从而出现集中释放时楼市迅速升温、收 缩时楼市回调的情况。 以流动性环境调整为例，信贷成本变化影响着按揭利率升降，直接决定短期购房成本，影响短期需 求释放节奏，进而影响商品房销售量价。如 2014年 11月降息，叠加 2014年“9.30”、2015年“3.30” 的政策放松，短期需求集中释放，供需短期失衡背景下，全国楼市量价回升，单月销售面积同比增 速及 70 个城市房价环比涨幅均在2015 年 4月转正。 从政策收紧周期来看，同样存在类似情形，北京 2017 年 3 月 17 日提高首付比例、降低贷款年