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地产基金的“春天”到了 理论上房地产基金就是不动产的证券化，通过金融产品的结构化设计解决流动性问题，化整为零，让更多更小更分散的投资人得以分享房地产投资的机会。而实际上，房地产基金只是房地产商融资形式的创新。只不过在当前银根收 紧、融资环境严峻的形势下， 地产基金的 “春天” 仿佛到了。 天时 从房地产融资的困境来说，对于房地产基金而言产生了巨大的投资机会。事实上，确实有一些小开发商拿着很好的项目，甚至已经“四证齐全”了，就是拿不到银行贷款，资金链眼看就要断掉，这个时候地产基金刚好能解燃眉之急，对地产基金的需求也就日渐迫切。 这个“天时”放大一点看，是全球的流动性泛滥，资产泡沫化预期强烈，房价畸高不下，国家频繁出台宏观调控政策，但效果并不明显。在此背景下，炒房客成为严厉打击的对象，投资地产基金反而成为名正言顺的选择。对于地产基金而言，目前时机已经成熟，还差一点时势，就是国家对于地产金融创新的支持，一旦公募途径打开，整个行业血液就 会贯通，就有可能多做一些长期投资， 朝着健康的方向发展。地利 中国拥有全球最好、最活跃的房地产市场，比如万科，论开发量万科早就是全球第一的房地产开发公司，北京一个城市的成交量可以抵过全欧洲。中国人对土地、房产的偏好赋予房地产以强烈的资产属性，除非战乱，赚的钱一定会用来买房，房产所带来的价值感真实且踏实。即使今天这些接受过西方经济学教育的新型精英们，也无不将房产作为资产配置中最重的一环。中国的城市化进程已经促使庞大的农村 人口向城市转移，巨大的需求足以支撑这个市场 10～ 15 年。 在这片土地上，房地产基金的生长有着极其肥沃的土壤，其聚少成多的创富故事对于中小投资人极具吸引力，而用专业的人来做专业的事对于希望跨界而入的其他产业资本也是值得信赖的理由。如果将这个“土地”地理化，我以为存在三类地域：一是资本之地，即所谓金主之地，江浙、山西、内蒙等财富积聚之地必衍生再投资之需求；二是资源之地，土地资源、人才资源、资本渠道资源，北京、上海、深圳等一线城市是土地生金之地；三是政策之地，也就是对于地产基金持鼓励政策的地方，如天津滨海新区等可以带来注册、入资、税收优惠等便利政策。目前来说，成功的地产基金运作必须擅长将不同地域的资源进行整合，这样才有可能将投资价值做到最大化。对于商业地产基金而言，由于短期获利性并不高，往往一个点的利差就会决定投资的成败，对于这种操作的精确性要求就更高。 人和 人才储备在当前的时点既可以说充足又可以说稀缺，充足是由于大量国际投行背景以及资深地产行业背景的人士正在进入这个行业，给基金的运作带来了专业上的保证，搭建基金运作的基础体系以及框架文件相对比较成熟，基础人才相对充足；稀缺则是从普遍意义而言大部分正在运作的地产基金还都是个伪命题，大量地产公司仅仅完成了一个壳公司的注册，并没有具体运作思路，其负责人多为财务或者资本市场部门负责人兼任，还处于探索阶段，真正做实操的人才极为稀缺，尤其缺少募资人才。总体而言，目前地产基金的人才状况呈现良莠不齐的现象，这就导致在具体基金运作中呈现不同水平的操作手法，难免有些违规的手段。出于相互促进“抱团取暖”以及行业自律的目的，以北京、上海、深圳三大金融中心为核心，由精英人士组织已经开始出现以基金沙龙为组织形式的俱乐部组织，正在形成一股力量，以期影响整体行业，并向监管层建言献策，逐渐规范地产基金的发展。 “人和”的另一个重要表现在于目前地产基金的发展已经引起地产界和金融界的高度重视，双方都在重点研究此类业务的发展并渐有整合之势。地产与金融结合已被业内有识之士认为是行业发展的必然趋势，由开发商向投资商乃至地产投行发展已成为一些锐进企业的目标。首创集团的刘晓光 认为自己的地产模式就是“资本 +实业”的双轮驱动模式， 对于地产基金的探讨也是业内最早、最坚持的一个。复地集团则以铁狮门为标杆对象，郭广昌的业务领域早就超出地产甚至实业范畴，目前已经扶持了多家地产基金，著名的有盛世中国基金和星浩资本。金地集团更将自己称之为地产基金业的“黄埔军校” ，不仅实现了与瑞银的两只中外合资基金的落地，还正在运作人民币基金，整个集团已经将基金业务作为未来公司重要的业务组成，从金地出走的张华纲、赵汉忠目前均在运作地产基金。在这样的大环境下，地产基金早已成为主流方向，不是做不做的问题，而是谁能做的更早、做得更到位的问题。 其他 天时、地利、人和都具备了，地产基金是否就到了爆发 期呢？笔者以为至少还缺少三个关键因素： 1.合格的投资人； 2.成熟的基金机制； 3.政府的认同。 先说说合格的投资人。对于地产基金而言，目前普遍的 现状是投资人是现成的，但是要说服他们来做基金的有限合 伙人（ LP ），把钱拿出来交给专业的普通合伙人（ GP）管理 就很难。难点之一在于中国当前的信用体系尚未建立起