美国地产研究系列一：债务转移的起点.pdfVIP

目 录 第一部分、美国房地产基本面很可能持续超预期 - 3 - 1.美国1980-2006 ，中国2015 至今，地产繁荣本质是债务转移 - 3 - 2.若没有债务转移，房价涨幅则相对温和 - 5 - 第二部分、债务转移大趋势已经启动，未来仍将延续 - 6 - 1. 居民同时具备加杠杆的能力和意愿，且起始于中高财富家庭 - 6 - 1.1 居民资产负债表得到完全修复，具备了加杠杆的条件 - 6 - 1.2 居民加杠杆起始于中高财富家庭 - 8 - 2. 企业部门达到阶段性高点，且信用资质下沉，难以继续成为加杠杆的主体 - 9 - 2.1 企业部门杠杆处于历史性高位，且以中小企业为主 - 9 - 2.2 企业部门偿债能力下降、违约率抬头、破产率大幅攀升 - 11 - 3. 商业银行面临经营困境，对按揭更为青睐，收紧企业贷款 - 12 - 3.1 商业银行面临经营困境，净息差大幅缩窄 - 12 - 3.2 商业银行对按揭贷款更为青睐 - 13 - 3.3 商业银行收紧企业部门贷款 - 14 - 图表 1、美国80 年代到次贷危机前，企业部门杠杆向居民部门转移（% ） - 4 - 图表 2 、美国80 年代后，房价一直处于上行周期 - 4 - 图表 3、中国2015 年以来，债务转移迹象也很明显（% ） - 4 - 图表 4 、国内地产基本面持续超预期 - 4 - 图表 5、美国按揭贷款余额占比持续提升（% ） - 4 - 图表 6、80 年代末货币政策阶段性收紧（% ） - 5 - 图表 7、对应期间，平均房价略下跌了3.8% - 5 - 图表 8、90 年代末货币政策阶段性收紧（% ） - 5 - 图表 9、对应期间，房价未出现下跌迹象 - 5 - 图表 10、2017 年3 月起中国按揭利率连续21 个月持续提升（% ） - 5 - 图表 11、对应期间，房价持续上涨 - 5 - 图表 12、美国90 年代、2012-2019 ，债务转移并不明显 - 6 - 图表 13、对应阶段房价涨幅也较为温和 - 6 - 图表 14、次贷危机后居民杠杆率大幅下降（% ） - 7 - 图表 15、居民部门杠杆率回到2000 年的水平（% ） - 7 - 图表 16、居民资产负债率回到2000 年水平（% ） - 7 - 图表 17、各阶层居民的资产负债率均有改善（% ） - 7 - 图表 18、LTV 比例明显下降（% ） - 8 - 图表 19、房屋总价值增长快于负债增长（万亿美元） - 8 - 图表 20 、按揭发放金额中，FICO 评分大于760 的占比大幅提升（十亿美元） - 9 - 图表 21 、按揭发放金额中，FICO 评分中位数达到历史新高 - 9 - 图表 22 、中高收入人群按揭贷款余额增长明显（百万美元） - 9 - 图表 23 、高总价房源销售量大幅增长 （% ） - 9 - 图表 24 、企业部门杠杆率创历史新高（% ） - 10 - 图表 25 、企业部门债务余额同比增速自2011 年开始反弹 - 10 - 图表 26 、投资级债券中，BBB 级占比大幅提升 - 10 - 图表 27 、垃圾债的净发行量增长迅猛（十亿美元） - 10 - 图表 28 、美国头部企业的杠杆率水平并不高 - 11 - 图表 29 、但中小企业的杠杆率水平大幅提升 - 11 - 图表 30、企业部门偿债能力变差（% ） - 11 - 图表 31、企业部门违约率有所抬头(%) - 12 - 图表 32、僵尸企业占比接近00 年代的峰值(%) - 12 - 图表 33、美国商业银行息差缩窄到历史最低水平（% ） - 13 - 图表 34、美国商业银行坏账拨备率大幅提升（% ） - 13 - 图表 35、2020 年按揭贷款发放金额同比增长78% - 13 - 图表 36、抵押贷款可获得性指数拐点出现，提升至124.6 - 13 - 图表 37、美国银行持续收紧对CI 类型贷款 - 14 - 图表 38、美国银行持续收紧对商业地产类型贷款 - 14 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业投资策略报告