西双版纳亚美产权酒店项目可行性建议书.doc

第一章总论 第二章:产权酒店概述 第二章: 产权酒店概述 第三章：亚美大酒店背景分析 un第四早: un第四早: 产权式酒店经营模式 第五章：业主权益及投资收益分析 第六章:投资回报预算及与其它投资方式的分析比较 第六章: 投资回报预算及与其它投资方式的分析比较 第七章：可持续经营和盈利保障 第八章：投资风险控制分析与防范 第九章：研究结论与建议 第一章 总论 一、项目名称 亚美大酒店（名称暂定） 二、项目承办单位及基本情况 1、项目承办单位名称 坤保房地产开发有限公司 2、项目承办单位基本情况 、“坤保”公司及其营销理念 云南坤保房地产开发有限公司成立于2003年，是由云南官房土 地房屋开发经营股份有限公司出资资助成立的能全方位从事房地产 开发经营、规划设计、工程管理、营销策划和楼盘代理销售业务的房 地产开发新军。成立之初主耍为官房企业集团从事集团公司房屋销 售，市场调研，项目前期规划等工作，公司主要成员全部來自官房企 业集团，是云南官房土地房屋开发经营股份有限公司由国营企业向股 份有限公司改制的试点单位。 在与云南地产龙头“官房企业集团”的合作屮，“坤保”成功销 售了昆明“白龙新区”、“金康园”、蒙自“红竺园”等楼盘，接连取 得骄人业绩。尤其是与“丽江官房”合作开发“滇西明珠”产权酒店 项目，首开了云南产权酒店营销的先河，取得巨大成功，实现了开发 与营销“双赢”。2004年1月，“坤保”在首届中国策划师年会上荣 获“优秀策划团队”称号。 近年来，“坤保”相继参与个旧“大桥旅游商业步行街”、丽江 金凯旅游商业广场”、丽江“玉河走廊”等旅游商业地产项目的开发 运作，在旅游商业地产领域进行了新的开拓和探索。 在多年从事房地产项冃开发和市场运作的历程中，“坤保”始终 坚持“以市场为导向、以客户为屮心”的市场营销理念，按弃“重开 发、轻市场”，“先讲盖（建筑）、后讲卖（营销）”，“凭经验开发”等 传统房地产开发模式，强调“策划在先”、以全程营销策划为主线贯 穿项目运作的始终，把市场分析作为前提，通过市场调查及客户心理 分析，深层次地把握客户的消费欲望和精神诉求，通过科学的营销策 划进行市场细分，谋划准确的产品定位和项目包装，进行专业化、全 方位的市场开发。 在项目运作中，“坤保”一贯注重和强调将营销工作的重点放在 市场研究、产品定位的准确性与营销服务的提升和完善上，突破“先 盖房，后找市场”的旧模式，从项目启动初期就积极介入，首先通过 深入的市场调查和市场分析，对“客户群在哪里”、“客户的需求是什 么”、“应该盖什么样的房子”等问题做到心中有数，在准确把握项目 定位和目标客户群体需求的基础上，对楼盘样式、户型结构、园区景 观等提出具体意见和建议，为项目规划设计提供重要的市场信息和建 设依据。这样开发出來的楼盘，具有坚实的市场基础，客户欢迎，适 销对路。在此同时，也为项目销售积累和准备了充足的客源。 “策划先行，运筹帷幄；强势销售，能征善战”，是“坤保”搏 击房地产市场，竞争取胜的两大优势。经过激烈的市场竞争锤炼，“坤 保”不断发展成熟，形成了以昆明为中心、辐射省内外的较为完善的 市场营销网络，拥有一支专家型的策划精英和熟悉市场、业务精湛的 专业营销团队。由“坤保”代理的楼盘销售，不是简单地“叫卖”， 而是充分发挥自身了解市场、善于谋划、熟悉客户心理、掌握大量客 源信息等特长，以全程营销策划统领全局，紧扣项目市场定位，从市 场实际出发制定科学、正确的营销策略，有效控制销售关键环节，形 成独特的销售技巧和高超的营销手法，从而在激烈的市场竞争中快速 实现项目销售，为开发商降低投资风险、获取更大的利润空间提供有 力保证。 二、成功案例 (1)蒙自“红竺 (1)蒙自“红竺 蒙自“红竺园”，是“官房”集团实行异地开发战略、挺进红河 州的笫一个开发项目。该小区投资2亿多元，按照省级住宅示范小区 标准建设，以其新颖的设计、独特的亚热带景观在当地引起轰动。但 因沿袭传统销售模式，销售局面迟迟不能打开，开盘一年只售出30 多套，冋收房款900万元。2002年11月，“坤保”接集团公司委托 个后立即以全新营销理念和运作方式对“红竺园”的旧有销售模式和 销售队伍进行全面新建，重新进行定位策划，借助小区竣工的有利吋 机，一举打破“叫好不叫座”的沉闷局面，短短两个月就使销售额飙 升到9700万元。至2003年6月底，“红竺园”销售已达到1?3亿元。 “红竺园”的销售成功，在“官房”集团内部引起震动。“珅保” 以实实在在的销售业绩，给“官房”的传统营销模式注入了活力。 (2)丽江五星级“滇西明珠”分时渡假酒店 “坤保”的“策划在先，全程营销”运作模式，在丽江官房“滇 西明珠”项冃上取得了尤为明显的成效和骄人业绩。 2003年，“坤保”接手该项目，首先进行充分深