第13章——物业管理法律法规与委托合同及各类法律关系的处理.pptVIP

2021/3/26 * 案例3 有一家小区业委会2004年打了五起官司,四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房。而输的是侵害了物业公司的名誉,须赔偿几万元。对此业委会要求每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主的反对,理由是这五起官司中没有一起征得业主大会的表决通过。于是业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭。 2021/3/26 * 国务院〈物业管理条例〉规定,谁拥有房地产权证谁就是业主。业主大会是广大业主的权利机构,而业委会则是一个执行机构,它既不是企业法人,也不是群众自治组织,因此无权作出任何重大决议。包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定,必须按照规定,即得到小区有投票权的三分之二以上业主通过并明确授权才能生效。 目前,一些小区业委会越俎代庖现象比较严重,动辄提起诉讼;有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决,而在征询意见时往往写上:如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会的,则视作你同意诉讼。这种做法是法律本身所禁止的。法律明确规定:投票表决有三种,即同意、反对、弃权。因此既不能将弃权票加在反对票身上,更不能将弃权票强加到同意票的头上。 2021/3/26 * 案例4 2001年,某物业公司与某小区业主委员会签订了物业管理服务合同,约定2001年1月1日至2002年12月31日期间,由物业公司对小区进行物业管理服务。合同到期后,由于各种原因,小区与物业公司之间没有签订新的物业管理合同,但物业公司仍继续依据原合同约定提供物业管理服务。该小区某业主以物业公司与小区没有签订新合同为由,拒绝交纳合同期满后的物业管理费。物业公司将该业主告上法庭,要求其支付拖欠的物业管理费。 请问: （1）在原物业管理服务合同期满而又未续签的情况下,如何认定物业公司的事实管理行为? （2）业主是否应向物业公司交纳物业费?为什么? 2021/3/26 * 答案: （1）物业公司与该小区虽然合同期满后未签订新的合同,但其仍然继续提供物业管理服务,与该小区已形成事实上的物业管理关系。 （2）应该交纳物业费。 物业公司与该小区虽然合同期满后未签订新的合同,但其仍然继续按照原来提供物业管理服务档次,为小区居民提供服务,与该小区已形成事实上的物业管理关系。所以,物业公司主张按原合同规定的标准收取物业费,是完全合法的。 2021/3/26 * Thank you ! The End ! 2021/3/26 * ●建筑物区分所有权的特征 1、复合性。建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共用部分持分权以及成员权三者复合而构成的特别所有权。 2、专有部分所有权的主导性。这具体体现为: A、区分所有权人取得专有部分所有权就自然取得了共用部分持分权和成员权。反之,区分所有权人丧失专有部分所有权也就自然丧失了共用部分持分权和成员权。 B、专有部分所有权的大小,决定区分所有权人的共用部分持分权和成员权的大小。 C、在区分所有权成立登记上,通常一般只需要登记专有部分所有权。 3、构成建筑物区分所有权的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权这三者的一体性。 4、权利主体身份的多重性。专有部分所有权人、共有权所有权人;成员权人。 2021/3/26 * 五、【物业管理中的法律责任】 物业管理中的法律责任包括: □ 民事责任 □ 行政责任 □ 刑事责任 ●民事责任 民事责任是由侵权行为和违约行为引起的,由民事法律规范规定。它可以分为侵权责任和违约责任。 它的特点是:主要是一种财产责任,是一方当事人对另一方当事人的责任,它主要是为了补偿受害人的损失,通常可以由当事人协商确定。 民事责任的承担方式有:停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、修理、重作、更换、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。 民事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、受害人过错、受害人同意而免除。 2021/3/26 * ●行政责任 行政责任是由行政违法行为引起的责任。在我国行政责任大体可以分为以下三类: A.一般公民、单位违反行政法律规范而应承担的法律责任; B.行政机关违法失职行为应承担的法律责任; C.国家赔偿责任。 承担行政责任的形式有:行政处罚、行政处分、国家赔偿。 2021/3/26 * ●刑事责任 刑事责任是由犯罪行为而引起的,由刑事法律规范规定的。它是最为严重的法律责任,必须由国家刑事法律规定,由司法机关判处。 它的承担方式分为三类: 1、刑罚,包括死刑、有期徒刑、无期徒刑、拘役、管制、罚金、没收财产、剥夺政治权利、驱逐出境; 2、非刑罚方法,包括赔偿经济损失或赔偿损失、接受训诫、具结悔过、赔礼道歉。 3、刑事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、职务行为而免除。 2021/3/26 * ● 民事责任的归责原则 □ 过