第八章-物业管理.pptVIP

2021/3/26 * 案例分析: 1、发展商无权承诺物业管理费的收费标准。从法律角度看,物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体,相互之间不应为对方承担民事责任。 2、物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须按规定交纳物业管理费。 3、由于开发商没有完全履行合同所约定的义务,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此,李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。 2021/3/26 * 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事 规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和 续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持 投票权2／3以上通过。 业主大会的职责: 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则 2、选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作; 3、选聘、解聘物业管理企业; 4、决定专项维修资金使用续筹方案,监督实施; 5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 2021/3/26 * 四、业主委员会 业主委员会: 业主大会的执行机构。由业主（代 表）大会选举产生。是群众性民事权利组织,其民事责 任由全体业主共同承担。 一个物业区域应当成立一个委员会。业主委员会应 当由五至十名的单数业主担任。 业主委员会宗旨: 代表业主利益,维护业主合法权益,为业主创造良 好生活、工作环境。 业主委员会议: 一般定期召开,也可临时召集,半数以上出席委员 通过的决议、决定有效。 2021/3/26 * （一）业主委员会的职责 1、召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; 4、监督业主公约的实施; 5、业主大会赋予的其他职责。 （二）业主委员会须遵守的原则 1、及时答复议案,张贴重要事项; 2、所有决议决定议案不得违反政策法规; 3、提请物业管理单位及政府有关部门处理的事项 以书面形式送达; 4、所办事项设立专门的档案备查 2021/3/26 * 物业管理案例 某小区设有停车场,收费标准略低于指导价,物业管理公司虽在车场安排有保安值班,但为防止突发重大损失,依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示:本车场只负责提供车位,收取的仅是车位租金,请车主加强防范措施,车辆被盗受损,本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访,停车于车场,其间下一场暴雨,雨后离开时,发现自己的车辆丢失,遂与物业管理公司交涉要求赔偿,物业管理公司以有正式声明在先,收取的停车费未含看管费为由,拒绝赔偿,乙遂将物业管理公司告上法院。 案例一:停车场丢车赔不赔 2021/3/26 * 观点一:声明在先,不予赔偿 理 据:已有声明,尽了告示义务,收费低（未含看管费）,不存在保管关系,利益风险不等 观点二:单方声明,不予承认。 理据:土地是国家的,收的其实是看管费。收了费,保管关系成立。单方声明,强加于人,不合法理。 观点三:双方有责,各负一半。 观点四:以责定罚 2021/3/26 * 停车丢车案例归纳: 1. 主管部门核准营业收费的停车场,本身就有保管义务,主管部门检查未有安防、消防措施,不允营业。 2. 物价部门未核准收费标准,收费违法。 3. 单独签订特约服务事项,可以免责;单方格式合同无效。 4. 有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等）,牌未丢、票未做记号车丢,需负责任。 5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场,责任反而小。提供方便的临时停放点,不收费,不看管（最好提醒）,丢车可以不赔。 2021/3/26 * 案例二: 徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主,答复是他家一点也没有漏,并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里还是不痛快,认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意,是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔? 2021/3/26 * 案例分析: 1．楼上跑水可能由两种原因引起:房屋质量不好导致 水渗漏或者楼上业主过失导致跑水,但无论哪种原因引 起都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主