管理学论文：产业运营商必须跨过的八道坎.docxVIP

产业运营商必须跨过的八道坎 　　然而，在这十年又十年的房地产行业演变进化中，住宅地产千夫所指、商业地产蜂拥而上、旅游地产备受争议，唯独工业地产始终在公众的视线之外，小打小闹、不成气候。直至2010年后，各地政府开始重新认识“广受诟病的土地财政、房地产绑架的GDP、既爱有又恨的高房价”，并且全力回归“既可创造就业又可创造税收”的实体工业经济。这时，工业地产历经萌芽、成长、自我修炼，最重要的是彻底创新和脱胎换骨，并终于以“产业地产”这个“高端大气上档次”的新身份蹒跚走来。 　　何为产业地产，即经过对该城市或区域资源的研究，以某一产业为主导，响应国家政策，通过前瞻性的规划，积极的招商引资，配合当地政府进行产业转型和升级，以打造某一产业集群为目标，实现经济发展、百姓就业、企业挣钱，从而提升城市综合实力和竞争力的新型园区开发运作模式。我们把这种主导产业地产全程运营的企业称之为：产业运营商。 　　如果说做住宅的是小学生、做商业地产的是大学生的话，做产业地产的就必须是精通理论与实践、熟知企业与产业的MBA了。产业地产看起来很美，产业运营商看起来很风光。但我觉得，那么要想成为一个成功的产业运营商，必须跨过如下这八道坎。 　　一、观念坎 　　产业地产不是“就地卖地”、 “就厂房卖厂房”，产业运营商须摒弃传统房地产开发的观念，须从宏观上要认真研究和把握国家发展战略和政策，需从中观上熟悉吃透当地的自然、人文资源和谋划要进入的行业领域，需从微观上了解城市或区域的发展规划、以及该行业企业的前世今生、昨日今朝。 　　因此，产业运营商必须有和政府跳“双人舞”的观念，既站在政府的角度考虑城市的定位与发展、区域的合作与竞争、资源的整合与利用、企业的落地与税收、老百姓的安居与乐业，又要站在企业的角度考虑如何进得来、如何长得大、如何挣得多、如何去发展，然后一词观念为指导，去完善产业园区的定位、规划、设计、政策拟定等等前期性策划工作。 　　二、资金坎 　　从规模来看，产业地产一般是少则一两千亩、多则数万亩；从运营时间来看，产业地产从园区规划、招商到企业逐个落地、投产整个过程少则三五年、多则一二十年，资金需要量更大、占用时间更久、回收过程更慢、投资周期更长。 　　因此，企业不仅需要筹备一定数量的资金，保证资金源的充足，更要策划好园区的资金滚动使用和长短期回笼模式，譬如政府配套商住用地开发等；不仅要考虑有多少资金，更多的是考虑能重复使用和调动多少资金，否则在大规模的基础设施和土建工程面前，再多的钱也不够花，极易陷入资金链困境。 　　三、人才坎 　　产业地产是块儿高级蛋糕，同时也是地产的小众形式，再者产业地产的区域性、行业性等特征，不免使得产业运营商在人才的选用上捉襟见肘。 　　理想的产业地产运营管理人才应该是综合型、学习型人才，既要能战略谋划、统观全局，又要能熟悉行业、精通企业；理想的技术人才也最好是一专多能型人才，招商的不仅熟悉行业企业，也最好能熟悉规划政策，工程的不仅仅能熟悉建筑施工，也最好能熟悉销售技巧、企业经营，这样才能与入驻企业建立相互尊重与信任的合作关系，共同促进地推进园区的建设。 　　四、选址坎 　　产业地产虽然是依托工业用地或者仓储物流用地进行的开发和建设，成本较低，但产业运营商毕竟不同于当地父母官，是商就必须赚钱。 　　然而，在广袤的大地上，官办的开发区和产业园遍地开花，民办的产业园要想与之竞争并非易事，土地交付条件一样、土地价格差不多、政策优惠大同小异，甚至政府管办的园区更具优势，怎么办？产业运营商能发挥的最大优势就是选址，我可以在这个城市做产业园，也可以在另一个城市做产业园？而政府只能在当地做。 　　那么到底选址在哪里呢？从国内工业产业发展水平看来，大城市郊区或者周边地区是最值得青睐的选择。此类地区先前处在城市发展的第三圈层，长期“别人吃肉自己喝汤”，发展慢。在全球化和区域一体化的今天，一方面中心城市城市病越发严重，土地价值高涨挤出效应明显，另一方面现代交通、通讯技术使得在更大尺度上重新布局产业和生活成为可能。 　　 　　五、招商坎 　　不管是官办还是民办园区，招商是成败的关键，否则将是无本之水无源之木。产业运营商在招商过程中最大劣势是“土地二道贩子”，容易“飞单”，但这跟政府可以提前在合同中明晰招商的范围，统一口径，毕竟不管官办还是民办，最终受益、受益最大的都讲是当地政府。 　　同时，产业运营商在招商过程中最大的优势则是政策灵活、用人灵活、奖励灵活、操作灵活，这就容易用政策吸引企业，用行内人士混进企业的圈子，用奖励政策激励招商人员积极主动的工作，用全程高水平专业的服务让企业更有信心。所以说，招商是道坎，但也是个政府提供给产业运营商的一个机会。 　　六、拿地坎 　　放眼国内数千个大小城市，无不把增加建设用地作为城市总体规划的首要任务，但是毋容置疑的