戴德梁行东莞长虹樟木头项目研究报告 .pptVIP

*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;地块 编号;*;写字楼物业市场研究;*;*;;*;*;*;;*;;*;*;酒店市场研究;酒店业发展概况——东莞酒店业是在旅游业*和民营资本两股力量的推动下快速发展的；旅游业为酒店业提供了客源基础，民营资本使酒店业呈现出“东莞现象”;东莞酒店的数量与分布特征——外向型经济的旺盛需求，结合民营资本的流入及镇域经济的特征，使东莞酒店业呈现出“酒店数量多、高端酒店多、中端酒店受挤压”的数量特征及“遍地开花、局部聚集”的分布特征。;东莞酒店的经营与管理特征——经营上，酒店过多造成“区外住宿客源不足→入住率不高、房价不高→依赖本地餐饮和周边娱乐客源→餐饮娱乐收入畸高”的局面；管理上，受开发动机制约，酒店运营管理得不到持续重视，服务水平难以提高。;东莞酒店的客源结构特征——东莞外向型经济特征及1.5万家外资企业造成了东莞高端酒店境外客源比重高、商务客源比重高的结构特征。;东莞樟木头镇酒店布局;樟木头镇各类型酒店、旅馆一览;东莞樟木头镇星级酒店经营状况分析;樟木头酒店业发展与特征小结——;2010年樟木头旅游总人数客达200万人次，按此基础计算未来数年酒店业未来需求量如下图：;规划升级背景下生态度假旅游业的发展成为樟木头酒店业发展的最大动因，旅游业带动中高端酒店的互动发展将成为未来一个阶段发展的一个特征; 酒店业低碳、绿色的发展趋势混合新商务客源的价值需求，为樟木头酒店业发展出新型、健康、回归自然、关注社会与生态的中高端酒店提供了可能; 保利生态城项目建成后预计全年至少可带来600-800万人次的旅客，将会带来众多客源； 快捷的高铁拉近了香港与樟木头的时空距离，“小香港”吸引了众多的港客前来商务休闲旅游度假； 会展经济等第三产业的蓬勃发展给酒店业注入了发展活力，定期举行的广交会带来了众多的客源; 珠三角城市一体化让周边城镇客户的酒店消费有了更多的选择，同时也带来了更多的挑战。 结合东莞酒店业的特征，我们认为：项目酒店发展方向为面向商务度假、管理服务一流的商务型酒店，以及面向中高端游客和商务客的、实践低碳绿色理念的、生态健康的商务酒店。这两个发展取向很好的契合了项目地块在新旧区过渡的区位特征，及位于绿色青山脚下地处天然氧吧的地利。 下面通过周边中高端酒店分析，进一步对上述发展取向进行印证和细化。;案例1：三正半山酒店——该酒店地处镇新区，区位条件较之其他酒店更甚一筹；本案酒店可利用新旧镇区边缘的有利区位条件下，在争取高端商务客户资源方面做得更好。;樟木头星级酒店服务与设施配置介绍 樟木头三正半山酒店;樟木头星级酒店服务与设施配置介绍 樟木头三正半山酒店;樟木头星级酒店服务与设施配置介绍 樟木头三正半山酒店;案例2：新都会酒店——繁华镇区最为中高端的酒店品牌之一，是本案的直接竞争对手；可借助差异化定位，在酒店硬件、商务形象上实现超越。;樟木头星级酒店服务与设施配置介绍 新都会酒店;樟木头星级酒店服务与设施配置介绍 新都会酒店;樟木头星级酒店服务与设施配置介绍 新都会酒店;樟木头星级酒店服务与设施配置介绍 新都会酒店;案例3：花园酒店——在火车站旁的二家四星级酒店之一；本案酒店可依托周边自然景观优势，在商务健康生态方面发挥更大的空间。;樟木头星级酒店服务与设施配置介绍 东莞花园酒店;樟木头星级酒店服务与设施配置介绍 东莞花园酒店;樟木头星级酒店服务与设施配置介绍 东莞花园酒店;樟木头星级酒店服务与设施配置介绍 东莞花园酒店;项目周边酒店竞争性分析小结—— 本案与周边酒店相比区位优势明显：毗邻樟木头最高端商业百货中心，与新客站近在咫尺，樟木头火车站也只有数分钟车程，区位配套、片区及商务形象高端，昭示性强。 项目可利用长虹品牌的号召力，赢得客户信任感，树立起正面形象，以区隔其他酒店。 本案只有采取差异化定位策略才能众多同档次酒店项目中突围而出。 ;;※企业价值最大化的逐利要求，决定了必须深入充分挖掘地块的价值； ※樟木头楼市开发水平较低，决定了开发的可行性和更多溢价空间的可能性；;项目分析;*;*;区域分析;*;*;樟木头：世界品牌林立，消费力强劲;*;总结;*;*;本项目;*;*