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（房地产策划方案）房地 产策划介绍 房地产策划介绍 一、房地产及房地产市场概念 房地产是指土地及土地上的改良物，而土地上的改良物是指建筑物、道路、停车 场、水电设施等。由此可见，房地产是由土地引申出来的一组商品的代名词。例 如住宅，它除了房屋以外，还包括土地、道路、草坪、停车场、变电站等一些公 共设施。 房地产市场是房地产商品流通中各种交换关系的综合，是地产市场、房产市场与 房地产劳务服务市场构成的市场体系。一般意义上的房地产市场，就是进行房地 产交易的场所。房地产交易一般包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等经营 活动。而房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基 础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者租售、出租商品房的行为。 可以这样说，房地产市场是联结地方开发建设与房地产消费的桥梁，是实现房地 产商品价值和使用价值的中介。 二、房地产市场的特点 1 、房地产市场供给的特点 （1）市场供给缺乏弹性。供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的敏感程 度。由于房地产本身的特点，土地稀缺，建设过程复杂，生产周期长，房地产生 产企业在短时间内很难增加供应总量或减少供应量。结果，供不应求或供过于求 的局面一旦形成，就会维持较长一段时期。 （2）市场供给的不同质。不同质是指同类产品内部，由于按不同方式或不同标 准生产，导致产品质量的不同。房地产生产具有单件性，由于产品的位置、环境、 数量、档次不同以及房地产企业的生产能力和用户的具体要求不同，市场上供给 的房地产产品一般都是不同质的，供给具有多样性。 （3）市场供给的地区性。由于房地产的固定性、稀缺性、永久性等特点，房地 产供给的地域范围比一般商品小，销售对象一般是同一个定向地域范围内的需求 者。虽然，在一定范围和时期里也可为异地提供一定数量的房地产，但总的看， 属于 “当地产当地销” 。 (4)市场调节的不完全性。城市土地国家所有，房屋中相当一部分国家所有。国 有土地使用权的出让由国家垄断经营，地价既受市场调节，又受国家宏观调控。 在公有住房占较大比例的情况下，市场价格在一定程度上受国家的垄断，以保障 大多数人的基本利益。 2 、房地产市场需求的特点 (1)市场需求的广泛性。由于房地产既是人类生存、享受、发展的基本物质生活 资料，又是生产经营性固定资产，更是城市经济、社会、科技活动的依托和载体， 因此，从个人到家庭，从企业到社会，从社会基层到上层国家机关，都离不开它。 (2)市场需求的多样性。需求者购置房地产通常有不同的目的和设想，对房屋结 构、建筑标准、造型、位置、楼层乃至期货、现货等有不同的要求。 (3)市场需要的融资性。房地产购置开支较大，需要者短期内全部支付或直接支 付往往有困难。为解决房地产使用的长期性与支付的即时性的矛盾，通常需要借 助金融信贷机构和社会资金的融资作用，开展房地产金融业务。 (4)市场需求的长期性。就个人和家庭而言，与购买一般商品不同，购置房地产 是一项极其重要的家庭决策，通常要经过较长时间的资金准备。另外，人们对房 地产的要求即使在一定时期内满足了，但人们的需求目的和标准往往也随着时间 的推移发生变化，从而使得新的需求产生。因此，房地产在总体上更新频繁。 三、房地产市场机制的特殊性 市场机制是指市场竞争、价格、供求等要素之间互为因果，相互作用而形成的一 种经济机制。它具有自动驱使供求关系平衡的功能。 市场机制包括：供求机制、价格机制、竞争机制、信息利率和工资机制。 （图1）市场机制作用示意图 （图1）表示在一个完全竞争的市场里，价格变化、供求变化和生产规模变化， 在充分竞争变化下的内在联系。从（图 1）中任何一点出发，都能得到一个合乎 逻辑的循环过程。例如，某类商品的价格上升，就导致生产扩大。扩大到一定程 度会造成供过于求，价格下降。价格下降导致生产规模缩小，缩小到一定程度也 会造成求过于供，又引起价格上升，等等。 房地产经济中市场机制的特殊性： ①我国城市土地国有，国家对房地产一级市场的垄断，虽然可以限制市场的投机 性，但也在一定程度上限制自由竞争。 ②城市土地价格从总的趋势看趋于上升，获得超额利润的机会多，使得房地产投 资者踊跃。 ③房地产业受政策，社会等方面影响很大，加上竞争激烈，因此，市场波动大， 投机性强。 ④房地产市场状况往往成为整个经济形势涨落的信号，波及效应强。 ⑤房地产商品交易过程主要是权属转移，商品实体一般不动，经济活动的法律特 性比较显著。因此，房地产市场比一般市场受到的法规约束