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去库存”战略对房价的影响及房价趋势分析 ［摘要 ［摘要 ］中国房价一直居高不下， 线城市在 10 年内房 价增长近 400%，正是在房价下降的呼声高涨， 行的背景下，国家出台的“去库存”政策饱受关注与争议。 房，不仅是政府的支柱性产业， 更关系到老百姓的安居乐业， 楼市的动态以及相关政策的出台，引发了很多人的思考。为 了分析经济下行、城镇化加速的中国当下，房价将何去何从？ 中央颁布的政策，到底是饮鸩止渴还是深思熟虑的良策？文 章结合近几年的房地产商的经济行为，简单分析了中国房价 的现状及未来趋势。重点结合“去库存”的政策内涵，浅析 经济下行大背景下，中央政策的真实含义。分析发现，房价 有其刚性，不会下跌，尤其在一二线城市，房价十分坚挺。 各地方政府应当灵活的采用中央的“去库存”战略，真正领 会“去库存”的含义，基于城市发展情况的不同，采取不同 程度的“去库存”措施。 ［ 关键词 ］房价；去库存；经济下行；一二线城市 [DOI]1013939/jcnkizgsc201621181 从 2008 年下半年开始，“ 房价”一词就一直被挂在嘴边， 国家采取一系列措施压制房价，但是房价依旧是居高不下， 最近“房价”“楼市”字眼又位居财经新闻榜首，不仅因为 二线城市房价疯涨， 让人望而却步， 政府采取的 “去库存” 政策饱受争议。房地产行业的“去库存”无非从供给端与需 求端入手，从需求端来说，政府鼓励农民工买房，深化户籍 改革，推进城镇化；从供给端来说，棚改货币化安置无疑是 项重要措施，更多人可以拿到货币补偿去买房地产商开发 的房子，释放了购房需求。为了扭转经济下行的趋势，国家 采取的“去库存”政策却刺激了房价，不得不让人担忧楼市 泡沫，一时之间，众说纷纭。有学者说：2015 泡沫，一时之间，众说纷纭。有学者说： 2015 年，全国楼 市犹如冰火两重天。 2015 年 12 月下旬中央经济工作会议公 告中，针对“房地产去库存” 作出长达 322字的指示。 另外， 是宏观经济下行预期， 2016 年房价走势成谜。 为了解剖房价 与“去库存”战略的关系，本文从数据入手，先简单分析了 与“去库存”战略的关系， 本文从数据入手，先简单分析了 2015 年全国房地产开发的销售情况。 图 1 全国商品销售面积及销售额增速 资料来源：国家统计局， 2016-01-19 。 由图 1 可以看出，全国商品房销售量呈上升趋势，房价 加快增长，而且速度越来越快。 国家统计局发布数据： 2015 年，商品房销售面积 128495 万平方米，其中，住宅销售面积增长 69%，办公楼销售面积 增长 162%，商业营业用房销售面积增长 19%。商品房销售 额 87281 额 87281 亿元，增长 144% ，其中 ，住宅销售额增长 166%， 办公楼销售额增长 269%，商业营业用房销售额下降 07%。 可以得出办公楼的销售量比重较大的结论。 中国正处在大发展时代，城镇化进程进加快。 对此，任志强的观点是：从国际比较来看，在城市化低于30% 中国正处在大发展时代， 城镇化进程进 加快。 对此， 任志强的观点是：从国际比较来看，在城市化低于 30%时， 增长速度较慢， 但是城市化高于 30%以后，就会加速发展期， 这个过程一直到城市化达到 70%以上时，才有可能减缓。而 中国的城市化水平只有 40%左右，远远不能达到减缓的水平。 首先，城市的面积扩张， 房地产行业的触角紧随其后； 其次， 城市范围扩大，对劳动力的需求大幅上升，大量农民工涌进 城市，对房子的需求增加；再次，城镇化中重要一环， 迁”为房地产市场带来了大量的换房需求；最后，房地产作 为地方的支柱产业，是地方政府主要的财政收入来源，政府 通过卖地、收取房产税等获得收入，才能更好地发挥政府职 抑制房价，然而效果并不显著，原因在于房地产商本身是不 会让步的。考虑到消费心理的因素，一旦房价下跌，部分消 费者就会持观望态度，期待新一轮下跌，那么房地产商在市 场上的地位就有些被动，所以房地产商不会降低房价。 能。当然国家也不断地采取措施，例如限购、房产税等措施 能。 当然国家也不断地采取措施，例如限购、房产税等措施 从消费者出发， 随着经济的发展， 人们生活水平的提高， 人们的消费习惯也发生改变，享受主义产生，房子住久了就 想换一套的情况也大量存在。并且房价长久以来一直坚挺， 让更多消费者将买房作为最主要的储备手段。 同时，与楼市息息相关的行业也对房价或多或少起着推 动作用。 是建筑行业。建材价格攀升，房地产的其他方面的成 本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨， 成本增加， 房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加 的系数高很多。 二是投资行业。股市的萧条，熔断机制在中国的失败运 行，人们发现房