从居住者角度看高容积率-精品文档.docxVIP

从居住者角度看高容积率 :Indicator control is always used in the control of urban planning in China, and FAR has always been the main method of that. But, management planning and design have been fall into the mistakes that the low FARis equaled to the high residential qualityparing with western metropolitan cities, our FAR is over limited. In the question of enhancing the FAR, the residents are be ignored and the residential with high FAR are be approved. While In the real estate market, customers are not so sensitive with the FARand different residents need different housing. So it is possible to enhance the FAR properly. 0 引言 国家发展改革委秘书长杨伟民 2011年3月 28日在郑州举行 的“十二五”城镇化发展高层论坛上表示， 当前我国城镇化发展 存在低密度和分散化的倾向， 带来了耕地面积减少过多过快的倾 向。随着经济高速发展，当前我国的人地矛盾已十分尖锐，因此 更加高效集约的利用土地对于实现可持续发展和包容性增长意 义重大， 从居住者的实际需求出发， 适当提高容积率便是实现这 一目标的重要途径。 目前关于居住用地容积率的控制在学术界已 有不少成果， 但很少有人去关心居住用地的使用主体――居住者 的感受。本文将针对居民住房选择以及不同容积率下居民对环境 的满意程度展开调研分析， 从居民角度自下而上去探讨提高居住 用地容积率的议题。 1 容积率控制的基本认识 容积率控制的发展容积率最初是美国区划制度中土地 使用强度的控制指标。美国规划师学会定义容积率 （FAR为“区 划地块上允许修建的建筑面积与地块面积之比”， 其宗旨在于保 证土地开发的公平， 保护私有财产 [1] 。以此为借鉴，上世纪 80-90 年代，容积率引入我国。通常所讲的容积率有两种涵义：一种指 规划管理容积率， 采用数值上限的控制方法， 目的在于保证良好 的生活环境；一种指设计指标容积率， 表示土地开发强度的大小。 设计指标容积率一般不超过管理控制容积率。 国内外居住用地容积率控制的比较国际上大部分城市 住区分为两种形态：低层住宅（即我国通常所说的别墅）和公寓 式住宅（即我国常见的多层和高层住宅）。城市外围地区通常采 用低层住宅，容积率较低，一般不超过 0.8 ；城市中心区地价昂 贵，一般采用容积率较高的公寓式住宅。 低层住宅的容积率在全 世界相差不多， 而公寓用地的容积率相差较大： 在纽约的区划法 中，有容积率高达10的住宅用地R10，如通过容积率奖励、容 积率转移等方式，最高可达 12[2] ；在与纽约纬度相近的北京， 居住用地的容积率上限不超过 5；广州市近年来对于容积率的控 制也趋于严格，珠江新城居住用地的最高容积率已从 8.4 改为 4.5 。从国内外容积率控制的比较来看，我国居住用地的容积率 控制是相对严格的。 2 提高居住用地容积率的争议 2.1 两种不同的声音对于是否提高容积率， 2.1 两种不同的声音对于是否提高容积率， 目前存在两种针 锋相对的观点： 支持者认为现行的容积率控制过于严格， 适当提 高容积率可以降低房价， 提供更多的住房以缓解住房压力， 让更 多人享受到城市中心区的良好服务； 反对者则认为高容积率必定 造成人口密度增加， 人均绿地面积减少， 因此要保证良好的居住 环境，必须慎重对待容积率的提高。 容积率与住区环境的关系规划管理控制容积率的主要 目的就是通过量化管理改善居民生活环境和城市整体风貌。 容积 率的大小在一定程度上决定了住区的物质形态， 影响着住宅间距 的大小、绿地及室外活动空间的多少，采光、通风等卫生条件及 消防条件的优劣和居住环境质量的高低 [3] 。产品类型，设计手 法，建筑布局， 园林布局等众多参变量对住区品质也有很大的影 响。因此在缺少有效的住区形态设计指引的情况下， 仅仅通过容 积率来控制住区环境的规划管理方法显然是有失偏颇的。 居住用地低容积率政策带来的后果北京市在 2008 年发 出《北京市城市建设节约用