房地产行业2020年报综述：房企业绩分化加剧，红线指标快速达标.docxVIP

目录 核心观点 4 疫情影响收入结算，结转项目毛利偏低 5 疫情地价共同作用，营收利润增速下滑 5 低毛利项目集中结算，盈利能力有所下滑 9 全年销售稳健增长，土储建面增速放缓 14 销售复苏态势良好，后续增速或将放缓 14 土储建面增速放缓，拿地模式更趋关键 16 债务结构优化，流动性有所提升 18 红线指标快速达标，融资成本明显下行 22 如何看待近期行业重点政策的影响？ 28 银行业房地产贷款集中度管理制度对行业有何影响？ 28 土地集中出让新政对行业有何影响？ 30 投资建议 32 风险提示 32 图表目录 图 1：整体营收增速下降约 8.1pct 至 16.5% 5 图 2：整体归母净利润增速下降约 11.7pct 至 2.8% 5 图 3：建发国际集团、合生创展集团、新城控股营收增速较快 6 图 4：绿城中国、宝龙地产、中国奥园归母净利润增速较快 7 图 5：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产核心净利润增速较快 7 图 6：上市房企平均毛利率下降约 4.1pct 至 25.2% 9 图 7：平均归母净利率下降约 2.6pct 至 10.4% 9 图 8：利润率下滑带动平均 ROE 下滑 2.8pct 至 17.1% 9 图 9：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产 2020 年毛利率较高 10 图 10：合生创展集团、深圳控股、中国海外发展 2020 年核心净利率较高 11 图 11：祥生控股集团、中梁控股、中国奥园 2020 年平均 ROE 较高 11 图 12：建发国际集团、合生创展集团、绿城中国 2020 年销售金额增速居前 14 图 13：短期债务平均占比下降约 0.9pct 至 31.4% 18 图 14：上市房企平均现金短债比上升约 0.02 倍至 1.89 倍 18 图 15：祥生控股集团、建发国际集团、合生创展集团 2020 年现金总额增速居前 19 图 16：绿城中国、银城国际控股、新城控股 2020 年短期债务占比降幅较大 19 图 17：建发国际集团、中国金茂、银城国际控股 2020 年现金短债比提升较大 20 图 18：上市房企净负债率中位数下降 6.2pct 至 63.8% 22 图 19：上市房企平均融资成本下降约 0.3pct 至 6.0% 22 图 20：祥生控股集团、建发国际集团、金辉控股净负债率下降幅度较大 23 图 21：金辉控股、建发国际集团、龙光集团剔除预收款后资产负债率降幅较大 23 图 22：深圳控股、正荣地产、中梁控股融资成本降幅较大 24 图 23：个人住房贷款余额占比受限，按揭贷款投放承压 28 图 24：近十年来商品住宅月度最高值均出现在 12 月 28 图 25：13 年起个人住房贷款增速高于整体贷款增速 29 图 26：2020 年部分热点城市二手房挂牌价明显上涨 29 图 27：集中土地出让对房企短期资金筹措能力提出了更高要求 30 图 28：土地集中出让或使商品房入市时间重合度提升 30 图 29：上海宅地成交总金额分散于年内各月 31 图 30：当前重庆宅地成交涉及资金相对分散 31 表 1：2020 年度业绩综述包含个股范围 5 表 2：房企间营收、业绩分化显著，中型房企表现突出 8 表 3：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产 2020 年毛利率较高 12 表 4：房企间盈利能力表现分化，合生创展集团、深圳控股核心利润率提升 13 表 5：龙头房企销售额增速或将有所放缓 ，部分公司目标增速高于去年实际增速 15 表 6：2020 年，龙头房企土储建面平均增速有所下滑 17 表 7：各公司流动性表现分化 21 表 8：祥生控股集团、建发国际集团等降杠杆成效显著，多数房企融资成本有所下行 25 表 9：多数上市房企“三条红线”指标优化 27 核心观点 受疫情、土地成本上升较快等因素影响，房企 2020 年业绩分化进一步加剧，资本市场对于房企资本运作、报表的关注度也明显提升。在报表压力释放、行业政策保持稳定的背景下，未来房企的经营、业绩将更加回归常态，分化也将加剧。尽管业绩整体有所放缓，但仍有部分公司因其商业模式、管控、禀赋等综合优势实现业绩的明显改善，如宝龙、佳兆业、新城、龙光等。未来，具备长期逻辑和自身特色的房企也有望获得市场的更多青睐。 增收不增利态势延续，特色房企盈利能力表现出色。2020 年，房企整体营收及 归母净利增速分别为 16.5%和 2.8%（FY19: 24.7%和 14.5%），利润增速继续明 显低于营收增速。拆分看，毛利率下滑是利润增速偏低主因，上市房企FY20 平 均毛利率同比下