外资进入与我国房地产市场的发展-2019年文档.docxVIP

外资进入与我国房地产市场的发展 房地产业是我国国民经济发展的重要支柱产业。 促进房地产 稳步、健康发展是保持国民经济持续、快速、和谐发展的必然要 求。近年来，外商投资开发经营境内房地产增长较快，境外机构 和个人购买境内商品房的行为也越来越活跃。 房地产业成为外商 投资的重要行业。 当然，外资进入我国房地产市场， 必定会引起诸如投机泡沫， 金融风险等问题。 但外资也有其积极的方面。 面对外资我们的对 策应该是利用其优势， 规制其不足， 从而促进我国房地产市场积 极健康的发展。 外资进入的动因 一）庞大的市场需求 据统计， 2005 年全国商品房销售面积为 5.58 亿平方米，全 年商品房销售额为 18080.3 亿元。 在销售总额中， 个人购房所占 比重在 2004 年就达到 93.30%。再加上城市化进程加快，城市基 础设施建设和旧城改造、 拆迁所导致的购房需求， 中国的房地产 业面临着广阔的发展空间。 当然，中国的房地产业之所以具有如此强大的市场需求， 根本原因在于房地产业是跟宏观经济紧密联系的行业。我国改革开 当然， 中国的房地产业之所以具有如此强大的市场需求， 根 本原因在于房地产业是跟宏观经济紧密联系的行业。 我国改革开 8.8%和放以来，GDF和城镇居民可支配收入的年均增速分别为 9.1%。相应的，从 2000年到 2005 年，全国商品房均价年均增长 8.8%和 59%。中国经济持续快速的健康发展以及方兴未艾的城市化进程， 它所带来的市场需求足以令外资怦然心动。 二）高额的预期收益 对于投资者而言， 投资回报率或者利润率是决定投资与否的 关键因素。目前而言，发达国家的房地产业日趋成熟，其利润空 间也越来越小。而中国的房地产仍然处在产业发展的初级阶段， 还有广阔的成长空间。专家指出，到 2010 年，我国的城市化水 平将达到 45%，共需建住房约 61 亿平方米。同时，老百姓的住 宅需求正在向舒适性转变， 高档公寓、 写字楼、酒店等需求旺盛， 使得中国房地产投资的高额利润在全球绝无仅有。 保守估计我国 的房地产市场的投资回报率至少有 30%。 此外，人民币升值预期再加上国际间利率差异也是造成外资 高额收益预期的重要因素。 而且，这是海外资金中游资投资中国 房地产的主要驱动力。近年来就有大量的海外热钱涌入中国市 场，其中相当一部分资金就直接进入了我国的房地产市场。 在上 海、北京、深圳等地的楼市中，有些楼盘的主要买家就是这些大 海、北京、深圳等地的楼市中 ，有些楼盘的主要买家就是这些大 量涌入的热钱。 三）安全的投资机遇 除了巨大的市场和高额的回报， 外资进入中国房地产的另外 一个考虑是投资的安全性问题。 1997 年亚洲金融风暴，东南亚 国家货币急剧贬值所带来的惨痛教训让很多投资者至今心有余 悸。而当前美元的疲软走势， 让相当多的投资者对美元货币持有 国经济体系的承受能力有较多的顾虑。在对其他国家金融体系信 心不足的情况下，金融市场相对稳定的中国就成为投资者眼中安 全的港湾。 外资对我国房地产市场的影响 （一）积极影响 外资进入我国房地产市场，有利于提高房地产行业的整体水 平，带动本土企业迅速提高综合竞争能力。 通过同外资的竞争与 合作，国内房地产企业可以不断的提升自己的竞争能力， 从而推 动行业整体水平的提高。 外资的进入也有利于拓展房地产企业融资渠道， 分散过于集 中的金融风险。外国资本往往会伴随着金融资本、 保险资本以及 其它高科技低成本的材料资本一同进入中国房地产市场。 这种资 本的高效捆绑，有利于缓解我国房地产业狭窄的融资瓶颈和高企 的金融风险，促进行业健康发展。 （二）消极影响 助长房地产泡沫。在一些热点城市，外资的介入助长了房地 产投机炒作的风潮，成为房价迅速飙升的推动因素之一。当前, 外资正以越来越大的规模和越来越快的速度进入热点房地产市 场。在缺乏有效监管的前提下， 尤其是非正常渠道的海外热钱进 入市场不利于房地产本身的健康发展;也不利于国家宏观调控的 入市场不利于房地产本身的健康发展; 也不利于国家宏观调控的 贯彻与落实。这在很大程度上不仅助长了房地产价格的泡沫， 同 时也会影响到行业自身的金融安全。 行业挤出效应。 2005 年前，外资还只能以合资企业的身份 在中国房地产市场开展业务。 但从 2005 年起，随着我国加入 WTO 后过渡期的结束， 外资被获准在中国设立独资企业进行房地产项 境外资目的开发。 凭借其强大的资金和技术实力， 外资企业的市场竞争 能力将远远超过本土企业。 并且在未来相当长的时期内， 金和各类机构将以更大规模进入中国的房地产市场。 这对于实力 略逊的国内企业而言， 投资机遇和利润空间都会受到很大的挤压 境外资 尤其是热点区域）。 针对外资进入房地产市场的规制措施及不足