房地产行业营销策划报告.pptx

CITY ONE『城中城』 ——常州正方京城营销策划报告 ; 全市·城中·“高端”——基于市场的项目定位判断 户型·总价·消费者——基于客户的项目定位剖析 土地·项目·竞争——基于项目、土地的价值解读 包装·营销推广——基于定位的企划推广 推案量体——基于定位的一期业务执行;PART.1 项目关联市场研究 ;P 关联市场参考;本案市场的分析面有哪些？ 哪些市场面是本案需要找出考虑的？;PART.1 本案关联市场研究;供应大幅放量，去化速度加快;全市市场供求价;二季度住宅成交均价 (元/平方??);PART.1 本案关联市场研究;第一梯队;城中区一般住宅市场;自住型客源 自住型客源绝大多数为中年以上，收入稳定并且有一定积蓄的购房者，这些人的购房需求多数为改善居住型，倾向于在本区域置业 中心城区的房源对周边区域的购房者均有很强的吸引力，为全市性客源 在价格可以接受的情况下，靠近市中心置业是大多数中年家庭的选择 年轻人多为父母协助置业，这些人的区域观念不是很强，对新区发展比较认可 投资型客源 投资的私营业主区域分布比较广，在各种投资型产品中均占有大部分比例 区域投资客，多为区域内较富裕阶层，会在本区域内投资面积较小的产品 目前常州有部分有一定积蓄的人会出于保值的因素投资，其多数考虑较为成熟的地段和较小户型;客源特点;PART.1 本案关联市场研究;统计得出，2006年市区顶级住宅整体价格上涨11.8%。其中，武进区上涨15.8%；中心城区上涨12.6%；新北区上涨7.3%。;常州市准高端公寓项目主要分布在城中板块和城中城西交界处，并且分布密集； 目前酒店式公寓最高价格已经过万元； 住宅项目价格最高的为铭筑高第，均价9700元/平方米； ;市场三房供应落于140m2、160m2、170-180m2三个面积段，四房供应较少，且面积较为局促，落于132-142m2、160m2 去化上看，大房型抗性不大。大小面积段三房均销售良好，且在面积相当的小四房和3+1房选择上，购房者更倾向于3+1房型;项目名称;销售情况良好; ;PART.2 项目客源剖析 ;类型;;PART.2 项目客源剖析 ;合计有70％的客户选择100-140m2的面积，在该面积段上下也有一定比例的浮动需求;依据客户自身的购买力不同，选择的面积也不同，从图表上看个面积段的需求较为平均 高端的客户需求面积都在200m2以上，有一套别墅的客户需求面积都在300m2以上;;;项目客户; ;PART.3 市场定位及价格研判 ;;;间接竞争;PART.3 市场定位及价格研判 ;近年来常州市一级土地市场供应逐步放量，并且成交价格也逐年上涨；从土地供应结构来看，绝大部分土地是在市郊的4、5级土地，而1、2级土地供应量极少，这预示着未来市场竞争的主阵地将会转移至市郊区域，中心区域房地产市场将会因为土地稀缺而出现价格不断上涨的局面;一级土地已处于基本无量可放状况，土地价格不断上涨，二级土地价格凸显，综合用地表现尤甚;;;未来市中心屈指可数的大型综合性项目;市中心最大住宅规模的综合性项目;面积部分突破现有市场，偏大;PART.3 市场定位及价格研判 ; 项目市场定位要素;市区中心＋历史渊源 城市体、高标准、多形态住区 需求取向＋供应状况; 城市龙脉/便捷的/高雅的/生活的 ;PART.3 市场定位及价格研判 ;统计得出，2006年市区顶级住宅整体价格上涨11.8%。其中，武进区上涨15.8%；中心城区上涨12.6%；新北区上涨7.3%。;市场研判;项目研判; 眼球/标杆/击穿价格关键点 ;PART.5 项目企划营销推广 ;PART.6 项目业务计划 ;PART.4企划篇;;这不是一个普通项目 这是世界RAIN MAKER 与常州的激情碰撞 创造 自然 健康 精彩 丰盛 国际 高尚;RAIN MAKER;在华尔街,有影响力的大人物被称作造雨者(rain maker) ;;何鸿燊博士;一个影响世界的企业家，一个影响中国的慈善家，一个足以改变一座城市的创造者 ;=;何鸿燊博士 选择了常州 选择了正方新城;每次出手，都不同凡响；每次出手，都夺目世界;正方新城 何鸿燊博士与平水置业 联袂上演的精品;城市中心、城市CBD、城市市中心 常州财富所在，常州实现可持续发展的核动力将代表常州的品牌力和竞争力;集高档购物中心、百货、办公、五星级酒店、 会议、餐饮、娱乐、住宅、服务式公寓等 多功能于一体的综合性商务建筑; 产品定位： 综合型、枢纽型商业中心 35万平米国际街区 生活之城-魅力之城-开放之城-国际名流城; 产品定位： CITY ONE 城中之