第四章房地产投资项目财务分析.pptVIP

第四章 房地产投资项目的 财务分析;二、财务分析的程序;第一节 房地产投资财务数据的估算;1）可行性研究费； 2）规划设计费； 3）工程水文地质勘测费； 4）七通一平费。 （3）建安费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）不可预见费 （7）开发期间税费;2、房地产开发间接费用 （1）管理费用 （2）销售费用 （3）财务费用;（二）总成本费用的估算;2）集体土地征用费 征用耕地：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍。安置补助费安需安置的农业人口计算，每一个需要安置的农业人口的补偿标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4～6倍。 其他土地：由省、自治区、直辖市参照耕地补偿费和安置补偿费的标准规定。 3）拆迁安置补偿费 拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况下应按照拆除面积给予安置，分为原地回迁安置与异地永迁安置。 ;拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿时所需要的费用。拆迁补偿的形式可分为产权调换、作价补偿或二者结合的形式。 产权调换的面积按所拆房的建筑面积结合新安置地点计算；作价补偿的金额按照所拆除建筑面积的重置价格结合市场行情等计算。;（2）前期工程费;（3）建安工程费;3）工程量近似匡算法：采用类似于概预算的方法，先匡算工程量，再套当地概预算定额标准，近似估算出费用。 4）概算指标法：采用综合的单位建筑面积和建筑体积概算指标，计算整个工程费用。 5）类似法：根据建安工程中各项目所占的比例进行估算。;（4）基础设施费;（5）公共配套设施费;（6）房地产开发期间的税费;（7）不可预见费;2、 开发费用的估算;（3）财务费用 1）利息支出：指建设投资借款利息和流动资金借款利息。 建设投资借款利息=年初本金累计额×年利率 流动资金借款利息=流动资金借款累计额×年利率 2）其它财务费用：根据所占比例估算或不予计算 ;第二节 资金时间价值的计算;3. 现金流量图 所谓现金流量图，就是将现金流量绘入一时间坐标中。即在图上画一条横线作一横坐标，上面表示计息的时间单位（年或月），垂直于横坐标的线条表示现金流量，箭头向下表收入，箭头向上表支出。箭头的长、短与收、支的大小成比例。 ;4．现值（P） 发生在某一时间序列起点（零点）的资金值（效益或费用），或者把某一时间序列其它各时刻资金用折现办法折算到起点的资金值，称做现值，记作P。本金就是一种现值。 5．终值（F） 也称将来值、未来值。指发生在某一时间序列终点的资金值（效益或费用），或者把某一时间序列其它各时刻资金折算到终点的资金值。本利和是一种终值。 ;6．等额年值（A） 某一时间序列各时刻发生的资金叫做年值。如果某一时间序列各时刻（不包括零点）发生的资金都相等，则该资金序列叫等额年值，记作A。反之，叫不等额年值。 7．折现 把某一时间序列各时刻的资金折算到起点现值的过程叫折现。 ;二、单利利息的计算方法 1．概念：单利计息是只考虑本金的利息，不计算利息的利息。 2．公式： 式中：I—利息；n—利息周期数；i—利率；P—本金；F—本利和。 ;三、复利法;(一) 一次支付复利公式;2．一次支付现值公式 ??1） 条件：已知F，i，n，求P=? 2）现金流量图见上图； 3）公式： ;（二）等额支付系列复利公式;2.等额支付系列偿债基金公式 1）条件：已知未来值，年数n，利率i，求A=? 2）现金流量图： 3）计算公式： ;3.等额支付系列资金回收公式 1）条件：已知现值P，年数n，利率i，求A 2）流量图：见上图。 3）计算公式：;4.等额支付系列现值公式 1）假设：已知年值A，i，n，求P 2）现金流量图：见上图 3）计算公式： ;5. 等额多次支付现金流量，当n → ∞ 时现值的计算;第四章房地产投资项目财务分析;计算过程分析;思考题 若首付比例提高到30％，试对两种还款方式进行比较。 根据计算结果，你认为哪种还款方式最为经济？;例1：某房地产开发商向中国建设银行贷款2000万元,期限为3年,年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息,到期后一次偿还本金,则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少?如果计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发商实际支付的利息是多少?;例2：某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元, 如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额,年贷款利率为12%,问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?;例3:某家庭欲购买一套面积为80平方米的经济适用住房,单价为3500元/m2,首付款为房价的25%,其余申请