某外滩项目整体定位与发展战略报告.pptx

长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告;;项目解析与问题界定;项目约束条件：高昂的地价意味着金外滩项目不能走常规的发展道路，项目成功的关键在于解决以下三个问题;;;;项目解析与问题界定;项目属性界定：城市中心、景观资源丰富的大规模城市更新改造项目;我们对国内外城市中心区旧城更新改造案例进行了广泛研究，并着重分析了其中的六个案例;通过对城市中心区旧城更新改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是：;项目解析与问题界定;本项目的解决思路;本报告解决的关键问题;我??的研究思路;城市新中心发展模式;长沙河西行政中心;KPI体系;伦敦?加纳利码头——工业码头变身新兴CBD，改变了伦敦市金融和商业中心的格局;巴黎?拉德方斯公司服务建设的典范;深圳?蔡屋围金融中心;深圳?蔡屋围金融中心;KPI体系;位置： 日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站 交通： 距地铁站「中洲川端」徒步约十分钟 占地面积：3.44万㎡ 建筑面积：22.3万㎡ 容积率：6.48;外因： 优越的地理位置； 良好的交通可达性。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能； 多项高规格的体验式娱乐设施； 一流的精英团队。;华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。;外因： 优越的地理位置，良好的交通可达性； 区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力； 区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 集购物、娱乐等为一体的体验式； 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； 一流的精英团队。;产生背景与条件;成功关键驱动力;天一广场——宁波城市新中心的诞生;产生背景与条件;成功关键驱动力;KPI体系;;;三种城市新中心发展模式KPI体系的总结;本项目所处的宏观环境及自身条件分析;三种模式KPI（外因）与本项目条件的拟合分析，本项目适合发展成为商业驱动型的城市新中心;商业驱动型城市新中心成功的关键因素之一是建立以商业为主导，其他功能为辅功能化体系;从案例得到商业驱动型城市新中心的功能化体系及物业类型组合后，我们对长沙房地产市场进行分析，对各项物业的市场支撑程度进行判断，综合客户目标和市场情况确定本项目的物业类型组合。;近年长沙住宅年销售量以每年120万平米的量增长，需求旺盛；2004年开始房价增速加快，增长空间较大;写字楼年销售量稳定在15万平米左右， 2005年上半年施工面积约57.8万平米，空置量约7.5万平米，投资性写字楼集中放量使06-07年写字楼市场面临较大的租售压力;2005年商务公寓平均价格为3700元/M2，销售速度快，投资者占到50%左右，已入伙商务公寓出租率在90%以上。五一商圈商务公寓依托城市核心区位，出租率在95％以上;长沙酒店市场竞争激烈，三星级以上酒店经营状况良好，年平均入住率在75%左右，其中五星级酒店年均入住率为60％，酒店业发展前景看好;商业物业年消化量约60万平米，近三年空置量保持在30万平米左右，2005年上半年施工面积143.35万平米。五一商圈主要集中式商业出租率约100％，商铺出租率约85％;本项目物业类型判定的价值构面;各物业功能比较分析——商业+公寓+住宅更符合客户的目标;本项目物业类型组合建议;我们的研究思路;;项目战略发展方向;我们的研究思路;;我们的定位必须体现以下七点;我们要做能够代言长沙新时代的标志性形象;制定以项目为中心的区域动态实施计划;;;;五四广场周边区域——青岛市新的政治、经济、金融、文化中心 ;以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、最具影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身的城市中心区 ;通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比;峰值地价与土地承租能力模型;峰值地价点所在区域成为核心区;“核-框理论”的运用;结合项目地块价值分析，对项目地块核框分布进行判断;综合一般规律和本项目地块价值，判定本项目物业功能配比;;通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的容积率对比分析初步确定项目硬核区的容积率;通过地块铺排验证，建议本项目硬核区及核缘区容积率为6;参考国内各城市城市中心高密度豪宅、江景楼盘容积率分布区间，建议本项目核缘以外住宅区容积率取上限4;;;;2004年长沙人均GDP达到2262美元，城市化率达到51.19％，从经济发展与商业形式发展的关系来看，长沙已进入现代商业发展阶段;五一商圈现有集中商业业态以大百货、大卖场为主，单体规模偏小，同质化竞争严重;我国已开业或即将开业的 MALL 排行榜 （1）;我国已开业或即将开业的 MALL 排行榜 （1）;在我国