基础设施公募REITs中国化之路启程.docxVIP

目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 基础设施公募 REITS 中国化之路启程 4 什么是 REITS？ 5 REITS 的投资特性 7 REITS 的中国化之路 9 REITS 的中国化特色之项目资产 9 REITS 的中国化特色之架构设计 10 REITS 的中国化特色之认购安排 11 REITS 的中国化之路仍需关注哪些问题？ 12 图表目录 图表 1： 首批 9 单试点基础设施公募 REITS 基本信息、发售价格与派息率 4 图表 2： 截至 2020 年末全球主要市场 REITS 规模情况 5 图表 3： REITS 的主要类型 5 图表 4： 美国权益型 REITS 物业类型市值分布（截至 21/4/30） 6 图表 5： 美国权益型 REITS 历年收益率 7 图表 6： 美国REITS 和股票距今的年化回报率表现 7 图表 7： REITS 与股票和债券的相关性表现 7 图表 8： 基础设施REITS 与股票相关性明显较低 7 图表 9： 近几年美国各类 REITS 的回报表现与派息率 8 图表 10： 2020 年 4 月起我国基础设施公募 REITS 政策文件相继颁布 9 图表 11： 我国基础设施公募 REITS 所聚焦的行业 10 图表 12： 我国基础设施公募REITS 架构：公募基金+资产支持证券 11 图表 13： 美国REITS 市场投资者结构情况 11 图表 14： 首批 9 单公募REITS 投资者认购比例安排 12 基础设施公募 REITs 中国化之路启程 2021 年 5 月 17 日，中航首钢生物质 REIT 等首批共 9 单基础设施公募 REITs 完成证监会的注册批复，进入募集阶段。5 月 27 日，9 单基础设施公募 REITs 全部完成网下询价，开始正式发售，标志着我国基础设施公募 REITs 试点正式落地。 首批 9 单项目中，4 单为经营权类（垃圾处置及发电 1 单、污水处理 1 单、高速公路 2 单），5 单为所有权类（仓储物流 2 单、产业园区 3 单）。作为首批试点项目，底层资产较为优质，受到市场广泛关注。 从网下询价结果来看，9 单 REITs 均实现了超额认购，体现出较强的市场认购热度。其中，博时招商蛇口产业园 REIT、中航首钢生物质 REIT 和华安张江光大园REIT 这 3 单项目的报价认购倍数和有效认购倍数双高，报价认购倍数分别为 15.31 倍、11.13 倍和 10.07 倍。 从发售价格乘以发行份额计算出的基金规模来看，平安广州交投广河高速公路REIT 的规模最大，约 90 亿元；中航首钢生物质 REIT 和华安张江光大园REIT 的规模较小，不足 15 亿元。基金规模较评估价值的溢价率方面，浙商证券沪杭甬高速 REIT、平安广州交投广河高速公路 REIT 和博时招商蛇口产业园 REIT 的溢价率为负，其余 REITs的基金规模均高于估值。 现金分派率方面，经营权类 REITs 的预计分派率明显高于所有权类。 4 单经营权类 REITs 在 2021 年和 2022 年的年化现金分派率均在 6%以上，最高的为中航首钢生物质 REIT 和浙商证券沪杭甬高速 REIT， 2021 年分派率近 12%；5 单所有权类 REITs 的 2021 年和 2022 年年化现金分派率在 4%-5%之间。 图表1： 首批 9 单试点基础设施公募 REITs 基本信息、发售价格与派息率 类型 名称 代码 底层资产 发行份额 （亿份） 初始战略配售比例 扣除战略配售后网下发售占比 扣除战略配售后公众发售占比 项目期限 (年） 资产估值 （亿元） 询价区间 （元/份） 发售价格 （元/份） 基金规模 （亿元） 报价认购倍数 （倍） 有效认购倍数 （倍） 2021预计现金分派率 2022预计现金分派率 较评估溢价率 中航首钢生物 质REIT 180801.SZ 垃圾处置 及发电 1 60? 75? 25? 21 12.500-14.000 13.380 13.38 11.13 8.70 8.52 （名义） 11.63（实际） 7.63? 7.15? 经营 富国首创水务 REIT 508006.SH 污水处理 5 76? 80? 20? 26 17.46 3.491-4.015 3.700 18.50 9.46 8.35 8.67? 9.08? 5.96? 权类 浙商证券沪杭甬高速REIT 508001.SH 高速公路 5 74.30? 85? 15? 20 45.63 8.270-9.511 8.720 43.60 5.19 4.86 11.71? 9.91? -4.45? 平安广州交投