房企年报梳理：房企财报怎 么样.docxVIP

内容目录 房企“三道红线”表现如何？ 3 房企财务表现 5 杠杆情况 5 盈利能力 6 偿债能力 8 现金流 9 3. 小结 10 图表目录 图 1：房企三道红线情况整理 4 图 2：2020 年房企年报踩线情况统计 5 图 3：房企 2020 年中报踩线情况 5 图 4：国企有息负债增速明显高于民企 5 图 5：各档位踩线房企的有息负债增速 5 图 6：房企总资产扩张速度快速下降 6 图 7：房企有息负债扩张速度明显下降 6 图 8：资产负债率、剔除预收账款资产负债率 6 图 9：净负债率、少数股东权益占比走势 6 图 10：净负债率分布 6 图 11：少数股东权益占比分布 6 图 12：营业收入增速明显下降 7 图 13：房企净利润增速 7 图 14：毛利率下降企业数量 7 图 15：毛利率分布直方图 7 图 16：新增土储楼面地价（元/平） 8 图 17：100 大中城市成交土地楼面积 8 图 18：样本房企货币短债比小幅上行 8 图 19：样本房企短期债务占比小幅下行 8 图 20：房企融资成本变动 9 图 21：样本房企经营性现金流（亿元） 9 图 22：样本房企投资性现金流（亿元） 9 图 23：样本房企筹资性现金流（亿元） 10 图 24：样本房企融资压力（亿元） 10 2020 年年初，房企受到疫情的冲击，一度销售停滞；疫情得到控制后，销售逐渐恢复，但部分城市房价的持续上涨，推动了房地产调控政策加速出台。年中，各城市政策开始陆续收紧；8 月份，对行业影响深远的“三道红线”出台；年底，又出台了房贷集中度管控政策。疫情与政策调控的双重冲击之下，房企财报表现如何？ 房企“三道红线”表现如何？ “三道红线”政策出台后，目前市场普遍接受的算法如下： 净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产，其中货币资金应包括现金及现金等价物、受限制现金。 剔除预收账款后的资产负债率=（总负债-预收款项）/（总资产-预收款项），在计算扣除预收款后的资产负债率时，扣除的预收款也包含合同负债以及待转销项税额，即扣除预收款后的资产负债率=（总负债-预收款项-合同负债-待转销项税）/（总资产-预收款项-合同负债-待转销项税）。 现金短债比=现金及现金等价物/短期债务，预售监管资金不看作现金及现金等价物，若会计处理时计入现金及现金等价物；如无法披露预售监管资金，以货币资金的 1/3 或预收款项的 20?孰高计算指标。短期债务对应未来一年内到期（含一年）的有息负债。 另外，永续债务按会计准则计入有息负债或者净资产，2020 年 8 月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。 尽管明确了计算方法，但是想要仅仅依靠年报计算每家房企符合监管要求的“三道红线” 实际情况，仍面临以下几个问题： 1、 计算净负债率时，部分房企未明确披露其有息负债规模，仅能依靠其财报科目进行加总估算实际有息负债规模； 2、 计算剔预资产负债率时，A 股上市主体，一般均披露了待转销项税额，港股的披露情况则比较复杂，部分主体的预收账款/合同负债中包含了待转销项税额，部分主体则单独披露，并未包含在预收账款/合同负债中；还有一部分主体并未明确； 3、 计算现金短债比时，部分企业未披露预售监管资金和短期债务规模，受限制资金。 对此，我们采取以下几种方式来解决以上几个问题，以尽可能还原房企符合政策要求的“三 道红线”情况： 1、 计算净负债率时，若房企年报中有披露有息负债规模，根据披露数据计算，如没有披露详细数据，则根据资产负债表会计科目加总进行估算；2020 年 8 月后新增永续债从净资产中剔除，并加入有息负债； 2、 计算剔预资产负债率时，房企有单独披露待转销项税额的严格根据披露情况计算；没有披露的境内发债或上市主体，按照合同负债的9 估算待转销项税额；境外上市主体，不做处理。 3、 计算现金短债比时，首先从财报中整理预售监管资金规模，若财报有明确披露（港股多包含于受限制货币资金中），则直接剔除计算；若未明确披露，则另外以货币资金的 1/3 或预收账款的 20 孰高者作为货币资金计算。短期债务以公司公告披露为准，如没有披露，根据会计科目进行估算。 根据以上计算规则，我们统计并整理了销售规模较高、有公开财务资料披露的部分房企，其“三道红线”计算结果如下： 图 1：房企三道红线情况整理 简称 证券代码 净负债率 剔除预收资产负债率 货币短债比 货币短债比- 宽口径 净负债率 1 剔除预收资产负债率 0 . 7 货币短债比 1 踩线数量 货币短债比 - 宽口径 1 碧桂园 2007.HK 55.6% 79.5% 1.21 0 1 0 1 中国恒大 3