数量化REITs投资需要知道的事儿.docxVIP

目录 引言 3 REITs:诞生于美国的创新金融产品 3 什么是 REITs？ 3 REITs 主要类型 4 REITs 海外市场概览 4 我国REITs 发展历程及结构 5 我国REITs 发展历程 5 境内REITs 参与主体 6 内地REITs 与美国结构对比 7 REITs 资产的表现：兼具股性与债性，收益主要来源于分红 8 长期宏观维度上 REITs 指数与其他资产的相关性：权益债券商品 8 危机时刻：REITs 资产表现主要看房地产行业景气程度 9 分红收益高于资本增值收益 10 首批REITs 产品收益与风险分析 10 产业园类：收入主要为租金收入、物业收入与停车费收入，风险点主要在园区续租率 10 博时招商蛇口产业园 REITs 10 华安张江光大园 11 东吴苏州工业园区 11 收费公路类：收入主要来自特许经营模式下的车辆通行费与附属设施的运营管理，风险点主要在周边新造高速、高铁带来的车流量分流 12 国金铁建重庆渝遂高速公路 12 浙商证券沪杭甬高速 12 平安广州交投广河高速公路 12 仓储物流类：收入主要来自于物流园运营的租金与管理费，风险点主要在续租率以及租户集中度 13 中金普洛斯仓储物流 13 红土创新盐田港仓储物流 13 市政设施类：收入来自特许经营模式下向政府收取的服务费，风险点主要在特许经营权与基金存续期的错配 13 富国首创水务 13 垃圾处理及生物质发电类：收入主要来自于垃圾发电，风险点主要在补贴退坡，影响发电价格 14 中航首钢生物质 14 引言 近日，首批 9 家基础设施公募REITs 分获上交所和深交所审核通过，标志着标准化的公募REITs 产品在国内证券市场的大幕正在徐徐拉开，万亿资产管理规模的巨舰启航。 REITs 产品的推出，对企业来说可以有效盘活存量资产、拓展权益融资渠道，对公募基金来说可以拓展产品类型，对投资者来说可以优化资产配置结构，以较少的资金分享到大型基础设施的项目收入和资产增值，增强不动产投资的流动性，可谓是“三赢”的局面。 整体而言，REITs 产品为投资者提供了一个便捷投资具有基础设施属性的标准化产品，兼具资本增值的“股性收益”和高分红的“债性收益”，且具有抗通胀性。对机构投资者来说，过往投资基础建设类项目通过“非 标”的渠道进行，受到高度限制，而此次 REITs 产品为标准化公募产品，全国社会保障基金、基本养老保险和年金等大型基金均可参与。对个人投资者来说，虽然此次首批发行的项目预计向公众发行的比例偏低，但我们预计后续会逐渐放开并提高公众的参与度。REITs 产品为公众投资者提供了一个可以小额化参与基础设施建设的途径，一旦公众参与度后续提高，则产品的流动性可以进一步上升。 为了帮助投资者更好地了解这一在国内公募市场尚属于新兴投资品种的产品，本文将从 REITs 发展历史、产品架构、收益表现与投资价值这几个方面详细地作出介绍。 REITs:诞生于美国的创新金融产品 什么是 REITs？ REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化具有较好流动性的标准化金融产品。REITs 底层资产不涉及居民住宅，拥有的资产可包括办公楼、公寓、仓库、医院、甚至林场。REITs 可以在大型交易所公开交易流通。作为集合投资计划，REITs 的资产由专业人士管理，创造的收入主要来源于租金，并定期向信托单位持有人分配，从而成为长期投资者稳定的创收工具。作为信托单位持有人，投资者共享拥有物业资产组合的利益，并分担风险。 从一款金融产品的角度来看，REITs 所体现的价值主要为： 财务价值： REITs 项目将流动性不佳的固定资产或投资性房地产转换为货币资金，优化了公司的流动性，优化了资本结构和财务报表。并有利于降低公司相应的融资成本，释放了融资额度。 战略价值：实现业务模式的转型升级，构建了“建设/收购→培育→ REITs 化→回笼资金→再投资”的良性项目模式。此外，REITs 作 为一种重资产平台，将上市公司作为轻资产平台，打造资本“双平台”的理想结构。 投资价值：REITs 具有较高的分红率，较好的长期回报率，并且较为稳定和持续。作为一款产品而言，体现出良好的市场流动性，常见的股、债等资产相关性较低。 REITs 主要类型 根据不同的划分方式，REITs 可以划分为以下的类型： 按照资产组成和收入来源划分：权益型 REITs 直接经营具有收益性房地产的投资组合，该类 REITs 的收益来源于租金以及