韶关万通城项目整体前期定位策划顾问报告（市场部分初稿Retail合并版）1017.pptx

项目及开发顾问部，2013年10月 韶关万通城项目整体前期定位策划顾问报告 （市场部分初稿） 1 目录 项目宏观背景分析…………………………1 各物业市场调研及分析……………………10 项目总体定位方向…………………………15 总体规划布局、租售模式建议……………20 项目初步财务分析…………………………30 2 1项目宏观背景分析 宏观政策分析 规划背景分析 地块条件分析 3 韶关市是广东省粤北区域中心城市，粤北的政治、经济、文化中心和交通枢纽，项目所在的武江区是韶关市发展中的现代化新城区 4 韶关位于广东省北部，是传统的重工业城市，粤北地区经济、政治、文化、交通中心，是广东省规划发展的六大都市区和九个区域性中心城市之一； 韶关市现辖三区五县，并代管两县级市，总面积18244平方公里； 本项目坐落于武江区，该区陆地面积682平方公里，全区常住人口30.26万人。2012年武江区实现地区生产总值169.6亿元，占全市生产总值18%。 武江区为韶关市发展中的现代化新城区，以建筑房地产业为主导产业。该区自1984年建区以来，经济社会发展迅速。目前已拥有外资企业23家，股份合作、内资企业68家，乡镇企业1600余家。 受自然环境等的因素制约，韶关的经济发展长期落后于全省的平均水平，但随着政府对泛珠区域经济发展的关注，韶关的经济增长有了起色 5 数据来源：韶关市统计局 广东省统计局 韶关市历年GDP总量与增速，2001-2012 韶关地处粤北山区，自然环境的限制导致制约了韶关市经济的发展，2012年韶关市GDP约888亿元，仅位居全省的第15位； 尤其是改革开放之后，珠三角城市的经济迎来了飞速的发展，而地处内陆的韶关市的经济增长一直滞后于全省平均水平。改革开放30年广东经济年均增长13.7%，而韶关经济增长只有个别年份超过两位数。 近年来，随着政府对泛珠区域发展的关注，韶关经济增长有了起色，2002-2012年GDP平均增速为12.1%，较上一个十年有了明显的提速。 亿元 2012年广东省各市地方生产总值对比 韶关是广东的重工业城市，工业基础雄厚，但近年来第三产业发展加快，在经济结构中的占比持续上升，在一定程度上有利于商业地产的发展 6 韶关经济结构变化，2002年 vs 2012年 韶关各产业从业人口结构，2002 vs 2012年 数据来源：韶关市统计局 韶关与广州的经济结构对比，2012年 韶关是广东的重工业城市，工业基础雄厚。二十世纪五、六十年代和七十年代，国家先后把韶关作为华南重工业基地和广东战略后方来建设，奠定了韶关工业在当地经济中的基础地位。 但近年来，韶关第三产业发展加快，至2012年，第三产业在经济结构中的占比达到44%，已超过了第二产业，但第二产业仍对全市经济起到了主导的作用。 第三产业的发展带动了从业人口的提升。2002-2012十年间，韶关第三产业从业人口在三次产业从业人口中的占比达到36.21%，在一定程度上有利于商业地产的发展。 韶关的社会消费品零售总额的增长不断加快，反映出零售商业市场发展的提速 7 韶关市社会消费品零售总额及增速，2003-2012年 经济发展的滞后同样也反映在商业市场上，韶关城市整体零售商业发展水平较为落后，2012年社会消费品零售总额仅410亿元，处于全省的中下水平； 2003-2012消费品零售总额的平均增速达14.9%，韶关的社会消费品零售总额的增长不断加快，反映出整体商业市场的发展在提速。虽受整体经济环境的不稳定影响，增速在2009年后出现了轻微的放缓，但整体形势仍然看好。 韶关市区居民人均可支配收入及增速，2003-2012年 尽管韶关市的经济发展滞后，但市区居民的收入水平却处于全省的中上水平，2012年，韶关市居民人均可支配收入为23,184元，同比增长14.0%，在全省的第九位。 近年来，韶关市居民的人均可支配收入也在稳步上升，由其自2009年开始，收入提速明显，显示出居民购买力不断提升。 随着人民的收入水平越来越高，消费结构将不断升级，预计将对零售商业市场的发展形成支撑。 元 近年，韶关城镇居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，并且收入支出比在全省处于中上水平，显示出居民购买力不断提升，对住宅市场和零售商业的发展有一定的支撑 8 与城市经济发展水平相适应，2012年韶关的居民收入和消费支出也低于全省平均水平，年收入水平仅为东莞的53%，城镇居民人均年收入23183.63元，月均收入1931.96元； 2012年韶关收入支出比为1：0.70，在全省处于中上水平，更高于深圳的1：0.66，这说明韶关居民消费意愿高。 2012年广东省主要城市城镇居民收入支出比较 可支配收入 （元/年） 全省 排名 消费性支出 （元/年） 全省 排名 收入支出比 东莞 42944.23