珠海优特项目报告(修改终稿)a.pptx

珠海优特商业中心项目顾问服务报告（修改终稿）广州，2012年9月54231各功能物业定位及开发策略建议开发背景研究项目整体定位及开发策略建议各功能物业市场调研及发展空间分析项目初步财务分析目录宏观经济背景分析规划背景分析地块条件分析珠海市珠海市是珠江西口岸的核心城市，香洲是珠海市的政治、经济、文化、交通和金融中心珠海位于广东省东南部，是珠江西口岸的核心城市，濒临南海，东与香港水路相距36海里，南与澳门陆地相连。珠海市下辖香洲、斗门和金湾3个行政区，总面积1711.24平方公里。截至2011年末，全市常住人口156.76万人。2011年实现地区生产总值1403.24亿元。本项目坐落于香洲，该区是珠海市的主体城区，全市的政治、经济、文化、交通和金融中心。陆地面积300平方公里，全区常住人口89.26万人。2011年香洲实现地区生产总值863.48亿元，占全市生产总值的61.5%。珠海是我国五个经济特区之一，但其经济实力尚处于珠三角城市群的中下水平珠三角各城市20011年度GDP对比珠海于1980年被确立为经济特区，2008年国务院颁布实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年），并明确珠海为珠江口西岸的核心城市。珠海从昔日一个经济落后的边陲小县，一跃成为新型花园城市。近十年，珠海的地区生产总值以年均13.0%的速度增长，2008、09年的世界性金融危机对珠海市的经济影响较明显，一定程度上显示出珠海对外开放程度较高。虽然作为经济特区，珠海的经济发展会得益于制度的倾斜，但就目前来说，珠海的综合经济实力尚处于珠三角城市群的中下水平，仍有较大的成长空间。城市地区生产总值（亿元）总量增长%广州市12303.1211.00%深圳市11502.0610.00%佛山市6580.2812.10%东莞市4735.398.00%中山市2190.8213.00%惠州市2097.314.60%江门市1830.6413.00%珠海市1403.2411.30%肇庆市1323.314.70%珠海位次86珠海市GDP及其增长速度（2002-2011年）数据来源：珠海市统计局珠海市的经济结构呈典型的工业城市特征，以第二产业为主导，第三产业发展较为保守，香洲区是珠海市内第三产业较为发达的地区珠海市三次产业比例（2007-2011年）珠海市的经济结构呈现典型的工业城市特征，以第二产业为主导，且第二产业发展迅速。 2002～2011年十年间，第二产业年均增速在13.3%，在全市生产总值中的占比从50.5%上升至56.0%。家电电器、电子信息、石油化工、电力能源、精密机械制造、生物医药是珠海市的六大支柱产业，此外还有多个知名品牌设厂于此，拥有省级以上的名牌名表超过150个。相较之下，第三产业发展较为保守，在全市生产总值中的占比常年在43%上下徘徊，且在近两年出现下滑的趋势。在过去十年间，年均增速约11.6%。第三产业成为制约珠海市经济增长的短板。得益于其作为珠海主城区以及毗邻澳门的优势，香洲的第三产业较为发达，2011年地区三次产业生产总值比例为0.4:46.1:53.5，高于全市的水平。因此，香洲区是珠海市内最适合发展写字楼的区域。2011年珠海市及香洲区三次产业比例珠海市香洲区数据来源：珠海市统计局珠海市人口总量较少且人口密度较低，制约了该市零售业的发展；但人均可支配收入较高，增长速度较快，说明当地零售业有一定的发展潜力2010年珠江三角洲城市的人口指标对比（按常住人口排序）在珠三角九个城市中，珠海市的人口总量最少。截至2010年底，珠海市总人口仅156万人；而人口密度为平均每平方公里912人，在珠三角这个人口密度全国数一数二的区域里，也是属于比较靠后的水平。人口总量及密度均较低，制约了市内零售业的发展。从人均可支配收入来看，珠海市处于珠三角的中等水平，2011年城镇居民可支配收入为28,731元，且增长速度较快，同比增长13.2%，高于其他城市。这为未来零售商业市场的发展提供动力。地? 区常住人口（人）人口密度（人/平方公里）广州市12,700,8001708深圳市10,357,9385304东莞市8,220,2373335佛山市7,194,3111869惠州市4,597,002410江门市4,448,871468中山市3,120,8841734肇庆市3,918,085260珠海市1,561,569912珠海位次962011年珠江三角洲城市可支配收入及增长对比自“十一五”以来，珠海的零售商业发展逐渐提速，且对消费需求表现出较强的吸引作用2006-2011年珠海市社会消费品零售总额及增速2011年珠三角城市社会消费品零售总额对比地? 区社会消费品零售总额（亿元）常住人口（人）人均消费品零售额（元/人）广州市5243.02 12,700,800 41,281