珠海城市之心项目顾问服务报告（第二阶段）0725.pptx

第一太平戴维斯，2013年7月; 目录 1、项目总体定位及细化建议.……………….3 2、各类物业定位及细化建议………………22 3、项目初步财务分析…………….....…….143;1项目总体定位及细化建议;;SWOT分析;竞争策略：采取SO策略，抓住机会，把握优势;项目整体定位：;珠海城市之心：活力的、富有生命力的;珠海城市之心：现代的、潮流的;珠海城市之心： 最具影响力和划时代的，做珠海首席商业地产巨擎;结合项目的区位、规模和定位理念，形成本项目的四大核心竞争力;本项目完成后，将成为珠海的形???展示标杆，并掀起珠海城市创新竞争力和旧城复兴的新高潮;项目总体规划布局建议;项目总体租售模式建议;项目分期开发建设建议：;项目开发进度建议：本项目计划在8年内开发完，各分期时间建议如下;项目整体的设计原则与要求;与周边环境结合原则;交通组织原则;城市广场设计原则;建筑空间感设计原则、建筑色彩原则及建筑风格建议;2 各类物业定位及细化建议;零售商业物业定位及细化建议;SWOT分析;竞争策略分析：SO策略，充分利用项目区位优势和规模优势，打造珠海首屈一指的一站式消费目的地，并通过零售商业彰显城市特质，实现珠海城市形象的提升;;定位延展：首先在“追求幸福，共享浪漫”的主题概念统领下，将爱的主题进行重新解构，高端、生态、活力及趣味是本项目的精神诉求;定位延展：其次在建筑语言下表达商业的主题概念，从建筑形式、购物环境和景观小品等全方位进行商业浪漫气质的打造;定位延展：在业态上要加强丰富性，尤其加大休闲娱乐、餐饮业态的比例，并引入一定新兴复合型业态，以符合商业发展潮流，实现珠海零售商业升级;定位延展：引入创新且富有吸引力的品牌组合，建议项目引入10%-30%首次进驻珠海的新品牌，打造持久的商业活力;购物中心核心竞争力体现在以下五个方面;客户群及档次定位：为满足周边复合型消费人群，项目档次是多层次的，所需商业的形式和业态也是多元化的;建议将五大商业项目以华发为统领，以“LOVE Happy Life”为主题进行串联和包装，整体实现追求幸福，共享浪漫的主题概念;华发城市广场（街区式商业+地下商业）定位：城市会客厅、都市潮流发源地;华发悦荟城：高档-中高档次的一站式购物中心;免税绿色时尚汇：中高档次的绿色生态型购物中心;国贸活力体验馆：都市年轻时尚人群聚集地;珠百享乐新天地：作为国贸的百货主力店，打造大众化消费目的地;五大项目的差异化定位;;在业权分配上：三大需赔付的商业体统一布局于A区裙楼，华发自持的商业体布局于B区裙楼;在各裙楼商业的外部交通组织上：为保证需赔付的三大商业体均有独立的出入口，建议在裙楼东南侧开设车行通道;内部交通组织上：通过一条主动线将各子项目串联起来，并打造具有曲线美感的空中连廊，共同形成大型商业组团，并展现浪漫唯美的商业气质;零售商业物业定位及细化建议;华发城市广场（地下商业+地上商业街）;华发城市广场形象定位建议：城市会客厅、都市时尚潮流发源地;地下商业广场的业态配建议——购物:餐饮:娱乐:服务=60：25：12：3;地下商业业态排布初步建议及租金收入预测;华发所属地下商业布局及分期建议;华发地下商业A、B区地下商业整体动线及业态布局建议;华发地下商业A区地下商业的动线设计与业态布局建议;;街区式商业业态建议;街区式商业业态配比初步建议及租金收入预测;平面布局及品牌落位建议;华发集中式购物中心;华发集中式购物中心形象定位：珠海顶级国际时尚购物中心;重点建议业态及品牌档次建议——高端百货，建议引入一家珠三角知名高端百货，以符合本项目发展定位的同时，并在区域内做到错位竞争;重点业态建议：次主力店——国际快时尚品牌集合店/旗舰店;重点业态建议：次主力店——文化概念店，文化概念店作为新型的复合类业态，具有明显的聚客作用，同时也将是未来业态发展的主流趋势;重点业态建议：次主力店——生活主题馆：不是家具卖场，而是高品质、专业的生活主题店，具有较高的创新性，市场稀缺性高，竞争力强;重点业态建议：次主力店——大型高档正餐/特色餐饮;重点业态建议：专卖店——国际二线品牌;重点业态建议：专卖店——国内主流品牌;重点业态建议：专卖店——个人护理/化妆品;集中式商业的业态配比——购物:餐饮:娱乐:服务：复合业态=47：25：21：2：5;华发集中式商业的各楼层功能布局建议;华发集中式商业各楼层业态排布初步建议及租金收入预测（1/2）;华发集中式商业各楼层业态排布初步建议及租金收入预测（2/2）;华发集中式购物中心外部交通连接及内部主动线交通设置;需要赔付的三大商业体（免税、国贸、珠百）;根据目前吉大商圈三大存量项目的现状情况来看，普遍存在商场硬件落后，品牌重复度较高等的问题，整体提升的空间较大;通过这次整体改造的机会，建议三大项目在定位、建筑