珠海城市之心项目顾问服务报告（第一阶段）汇报.pptx

珠海城市之心项目顾问服务汇报（第一阶段）第一太平戴维斯，2013年4月目录1、项目宏观背景分析2、各物业市场调研及分析3、项目总体定位方向4、各类物业开发策略及定位建议5、方案回顾1项目宏观背景分析 宏观政策分析 规划背景分析 地块条件分析 投资者投资战略考虑从全市，中心城区，乃至所属片区的不同层面，本项目均具有较优的发展时机和规划利好，外部发展条件较为有利，办公、零售商业、酒店、高端居住均为较适应片区开发方向在珠三角区域经济一体化的发展战略下，珠海被定位为珠江口西岸核心城市，高规格的城市定位要求珠海加快构筑交通、产业、城市三大格局，三大格局的规划建设为珠海带来了全新的发展活力与机遇，商业地产也将大受其惠从全市，中心城区，乃至所属片区的不同层面，本项目均具有较优的发展时机和规划利好，外部发展条件较为有利，办公、零售商业、酒店、高端居住均为较适应片区开发方向本项目所在的香洲中心城区作为东部大转型战略的首要发展区域，一方面要构筑现代产业体系，另一方面要优化发展成为宜居生态核心城市，大力发展现代服务业并全力优化人居环境，区域发展前景光明项目所处的吉大片区定位高端商业居住中心、城市商务中心综合生活区，以优化城市代表形象，提升区域发展品质，推进商用物业为主的三旧改造方向为发展策略。片区规划对办公、零售商业、酒店、高端居住等物业均有突出支撑城市之心的城市设计将项目定位为珠海的城市客厅，从整体定位、物业功能的发展方面提升了地块的价值从项目整体定位来看：城市之心的设计将项目定位为珠海的城市客厅。对地块未来的开发建设提出了较高要求，使区域成为珠海市的“城市名片”；从建筑的规划设计来看：建设350米高的地标性建筑，将增强项目的对外展示性，提升整体形象；从规划的各个物业的功能组合来看：根据城市设计，项目包含办公、零售、酒店、服务式公寓、休闲文化娱乐等功能，复合型的业态组合将使区域在原有的吉大一级商圈的地位上进一步提升为综合性的商务办公、购物娱乐、旅游休闲中心，赋予地块未来较大的升值潜力。中观环境来看，项目周边聚集办公物业、高端城市豪宅、城市级旅游景点，商务办公、零售消费及旅游休闲的氛围均十分浓厚，为发展本项目发展大型商业综合体提供理想支撑本项目地理位置优越，位于吉大核心区范围内，周边居住、旅游休闲、商务办公氛围均较浓厚，为发展本项目物业提供了较好的支撑；项目西北侧毗邻景山公园旅游休闲区，东北方向临近包括海滨公园、海滨浴场、情侣中路及珠海市标志性旅游目的地“珠海渔女”在内的滨海旅游休闲区，旅游休闲氛围浓厚；项目西侧毗邻高尚住宅社区万科珠宾公园及景山名苑，汇聚了大量固定的中高端消费人群；同时项目东南侧的高档海景住宅、酒店区的居住、旅游、商务人群也将成为本项目目标消费群体的一部分；西南及东南侧以商住区为主，居住氛围交浓厚，如西南侧主要为吉大村的居住及配套生活设施。项目南侧毗邻吉大工业区，区内有大量的办公楼和商务酒店，商务办公氛围浓厚。珠海渔女情侣中路景山公园旅游休闲区滨海旅游休闲区万科高档住宅区本项目核心区海滨浴场临海高档住宅-酒店区域高端商住区吉大工业区主要为吉大村居住及生活区，兼有新开发的住宅楼盘根据城市之心设计方案的建筑指标，建筑形态和塔楼分布已基本确定，而各类物业功能的分配有待进一步探讨核心区开发指标（根据城市之心的设计指标）建筑体高度（米）楼层分布（层）单层面积（平米）建筑面积（平米）1350塔楼6-762590186480裙楼1-512950小计761994302190塔楼6-433173120574裙楼1-515865小计43136439376塔楼5楼1-45000小计1933890490.5塔楼5-23236044840裙楼1-4818032720小计237756053-12裙楼1-32000600063-12商业街1-317263646712-66裙楼1-112340113399886-15裙楼1-2200450109120住宅1-3014464338010182塔楼3-46198385280裙楼1-3707015166小计73979912107346598项目最高建筑限高350米，可依靠建筑高度达到地标性效果，提高项目整体展示性；项目物业功能复合，有利于各个物业的功能互补和资源共享，共同营造高端商务办公、购物、文化休闲的氛围。发展商投资战略考虑本项目是华发在珠海吉大城市中心的大型综合性商业地产项目、总建筑规模超过80万平方米，是政府重点支持项目。对于项目的开发，华发及珠海政府提出以下要求：如何实现投资商的目标？根据市场情况，如何对功能定位做出建议？如何提升持有物业的经营收益及资产价值？如何实现销售型物业的价值最大化？——通过市场分析及定位研究，解答以上问题2各物业市场调研及分析 零售商业物