旅游地产的破局重点.docVIP

旅游地产的破局重点 摘要：在经济全球化与区域一体化的今天，旅游地产开发特别是在同质化问题突出的集群式开发中，必须跳出地块，研究区域旅游休闲与城镇化的发展格局来明确自身的角色，这是融入区域大格局的前提。 关键词：权益归属;吸引核;体验差异化;区域一体化 中图分类号：F299.27 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（20XX）09-0042-45 收稿日期：20XX-08-15 传统房地产开发模式走到今天，已经进入滞涨时期，旅游地产成为中国房地产开发的重要分支。旅游房地产开发应该正视其发展问题，遵循其独特的发展逻辑和脉络。绿维文旅认为，旅游地产的开发关键，就是形成吸引核，进而构建休闲消费聚集，在低成本的土地价格与高回报的房产收益之间寻找平衡。 1旅游房地产开发六大问题 当前，我国旅游地产开发面临以下六大问题，这也是地产项目开发的主要突破点，见图1。 2旅游房地产开发思路 2.1找准发展方向：旅游开发综合化、旅游房地产功能化、旅游房地产城镇化 旅游房地产开发的根本是以旅游休闲为引擎、以休闲度假地产发展为支撑，以旅游产业聚集为延伸，三者的良性互动共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。在综合开发的背景下，度假地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商。 在政府的管理下，以主投资商的身份，通过规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业地产开发、住宅和度假地产开发，推动区域经济社会综合发展，获得区域综合运营带来的巨大升值效益。在旅游房地产开发初期，应以吸引综合地产开发商为主。如果没有吸引到综合地产开发商，也要用政府行为引导旅游房地产开发商向区域运营商身份逐渐转变。 2.2创新权益归属：产权酒店、分时度假交换、分权度假、众筹 由于旅游产业本身的一些属性，旅游房地产面临着一些发展困境：一是产权和使用权分离;二是度假交换问题;三是经营问题;四是总房价高问题。面对这些问题，绿维文旅认为，“产权酒店、分时度假交换、分权度假、各类众筹”是旅游房地产销售的解决之道。这一解决之道包含了四个核心，即众筹理念、时权模式、信托投资、消费回报。 众筹理念，即多人共享一套房，通过产权的分拆，降低成本，这是度假时权分割的基础。时权模式包括时权分割、时权交换、时权的货币化，时权是有价权益，是资产证券化的核心。信托投资是经营价值的支撑者，投资者以信托方式，将资产委托给经营者，追求更大回报率。消费回报关注消费的最后一公里，把投资回报转化为消费回報，可以更好地获得消费者的认同。 2.3运用互联网思维：结合业态，整合资源，合作发展 旅游房地产应该充分地运用移动互联思维的结构价值，用智能化、互动化、社交化的手段整合土地资源、建筑资源、空间结构关系和产业业态，形成一种发展结构。房地产与互联网的结合主要包括三个方面：一是与产业业态相结合;二是要用互联网思维整合;三是合作发展。从而实现从土地开发、建筑开发到空间发展的价值，这不仅仅是转型的问题，还是整个社会发展和产业发展的趋势。 2.4创新打造吸引核：主题乐园、大型演艺、博物馆，酒店、运动聚集区等 旅游房地产开发需要文化支撑，借助吸引核，突出个性、特色，从而打造属于旅游房地产独有的内涵、品位、层次和知名度。 旅游吸引核是吸引人流、形成人气、提升土地价值的关键，是将人搬运到旅游区的重要动力，是旅游消费产生的根源，其创新打造是旅游及度假地产最基础、最本质的核心工作。主题乐园、大型演艺、新建小镇博览会、博物馆、酒店综合体、休闲运动项目等都可以作为旅游吸引核，关键是要符合旅游消费者的需求。 2.5产品结构创新：形成“持续经营产品+销售型房地产产品”的结构 旅游房地产在开发过程中，要注意业态的多样化，引进餐饮、商业、娱乐等其他消费领域的业态，完善产业链条。未来旅游房地产开发很难由一家企业独立完成，品牌与业态之间的跨界合作或成为必然。在产品结构创新中，要形成“持续性经营产品+销售型房地产产品”的结构，实现旅游房地产附加值的最大化，实现企业盈利、区域经济提升的双赢效应。 3旅游房地产项目开发关键要点 综合以上关于分布特征与核心困局的分析，结合项目的实践经验，绿维文旅提出旅游地产项目的五大开发关键，见图2。 3.1以赢利最优化的眼光，透析项目本质，认清其实质 任何旅游地产项目，均是由“旅游+地产”两大板块构成的综合性土地开发，其实质是要实现赢利最优化。既要有地产板块销售的快速回收，又要有旅游板块经营的持续收入。其实现的途径，就是要把项目打造成为一个具有强大吸引力的旅游综合