二手房交易有哪些流程？又有哪些法律风险？.docxVIP

精品文档 精品文档 PAGE PAGE6 精品文档 PAGE 买房知识知识，希望对您有帮助，谢谢 二手房交易有哪些流程？又有哪些法律风 险？ 导读:本文介绍在房子买房， 交易流程的一些知识事项，如果 觉得很不错，欢迎点评和分享。 二手房交易是指已经在房地产交易中心达成备案、初始 登记后再次上市进行交易。现今社会，二手房市场十分活跃，但交易过程中却总是出现各样问题，致使很多人关于二手方 交易心存畏惧。那么二手房交易有哪些流程？又有哪些法律风险呢？ 一、确定交易对象及交易标的房子 确定交易对象与交易标的房子俗称“看房”。在此过程中，由于交易双方（或许还要加上中介方）关于房子状况的信息不平等，且卖方和中介都有可能谎话，所以极易出现法律风险。 法律风险提示： （１）交易对象的风险： 买方的经济能力，交易相对方的资信都需要进行评估，以减少交易风险。 （２）标的房子的风险： A、产权性质是否属于可交易； B、卖方对标的房产是否具有产权及代理人是否有授权； 知识知识分享 买房知识知识，希望对您有帮助，谢谢 C、卖方的产权是否完整； D、卖方的产权是否存在抵押、是否被冻结； E、标的房产是否有优先购置权人，如承租人； 注意： 关于购房者来讲，还要额外再看看所购房子的土地状况。 二、签合同与支付定金 看好了房子，核实房子产权之后，就要签合同及交定金了。虽然，好多人并不特别注意这个环节，但实际上它却是整个交易过程中最为重要的。一份好的合同会对交易起到促使的作用，对意图违约的一方则有强大的拘束作用，所以交易双方均不能忽略它。 法律风险提示： 合同内容的约定不合理，不完善致使无法如约执行或违约成本低而无法达成拘束违约的目的。 注意： 口说无凭，一定要把所拘束的所有内容体现在协议里和文字上。尤其要加大违约成本，以使卖方在房价上涨后没有动力违约。 三、解押 不同的解押方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。但一般来说，解押是卖方的责任。解押，常用的有两种操作方式：其一，业主经过自己借钱来先行解除抵押； 知识知识分享 买房知识知识，希望对您有帮助，谢谢 其二解押，买家付款将卖家房子抵押送除。 法律风险提示： 买家解押的风险极大，出于风险考虑，买家最好要求采用第一种方式解押。否则如果交易终止、卖家悔约不卖或是房子存在产权问题等，买家极易陷入被动境地且会致使利益受损。 四、付首期及资本监管 除产权问题之外，二手房交易需要担心的第二大问题就是资本监管。事实上，资本监管当前已经成体系，买卖双方按照既成规定来做，法律风险很小。主要的风险来自于交易另一方的不配合。 法律风险提示： 1）买家要保证首期款经过独立的第三方进行监管，防止资秋风险。 2）倘若放款书没有提早署名，卖家在买家过户完成之后要实时敦促解冻首期款。 注意： 虽然当前二手房交易过户时间拉长，卖方拿到全款的时间拖后，所以好多卖家要求不经过资本监管，直接将首付或全款直接打到卖方账户，这是有风险的。资本监管是保证双方利益的，虽然可能对贷款购房者来讲会有一部分费用，但仍是建议大家走资本监管。 知识知识分享 买房知识知识，希望对您有帮助，谢谢 五、选银行和办按揭 如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。 去银行做贷款申请需要买卖双方出席，要带上身份证原件、 收入证明、买卖合同。银行审查后，会出具一份贷款承诺函。 法律风险提示： （1）如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备。 2）如果出现贷款批不下来的情况，交易双方能够在合同中约定解决方法，比如是解除合同仍是补偿违约金等。 注意： 二手房按揭贷款和新房按揭贷款不同，不是说首付20％就是房价乘上20％，因为评估金额的变化，可能首付款要高出20％，买方在购房时候要注意到这一点。 六、过户及交税 过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理手续。 买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合 同。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时 出席；如果是约定均由买家肩负，就只要要买家出席。 法律风险提示： 1）房地产的风险责任，产权转移前由转让人肩负，产权转移后由受让人肩负。 2）当前房价上涨，有业主会虚构债务让法院查封房 知识知识分享 买房知识知识，希望对您有帮助，谢谢 产，让房产交易无法进行，买方能够在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产受到查封，那么视为业主违约，必须肩负违约责任。 七、交房 交房的时候，一般会波及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被改换或搬走，最终业主才交钥匙，正式达成交易。 法律风险提示： （１）约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大，以保证卖方不会拖欠费用及搬走、破坏家具。 2）在交房前，最幸亏房子所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。