XXXX项目月度营销执行方案(详细版).docx

眉头与正文大标题保持一致  9 月份营销执行方案 谨呈： XXXX房地产开发有限责任公司根据不同开发商进行相关修改 页面横竖版根据实际情况拟定 现代·森林小镇 9 月 份 营 销 执 行 方 案 正文大标题须与文件名标题一致 2011 年 9 月 1 日 日期与正文落款日期保持一致 1 一级标题黑体小四号字加粗 一、销售目标 必含版块：目标分解，具体到分产品线，周度目标及预计去化楼栋 根据发展商集团下达目标， 9 月份需完成 7000 万营销目标，就目标分解如下： 住宅销售 101 套；商铺销售 12 套 具体分解如下： 9 月 1-9 月 2 日  9 月 5-9 月 11 日  9 月 12-9 月 18 日 9 月 19-9 月 25 日 9 月 26-9 月 30 日 34、35、36、37、38、41、42、 43 栋剩余房源 40 套  34、35、36、37、38、41、42、 43 栋剩余房源 30 套 商 铺 8 套 34、35、36、37、38、41、42、 43 栋剩余房源 20 套 商 铺 4 套 34、35、36、37、38、41、 42、43 栋剩余房源 11 套 住宅： 2200 万 住宅： 1650 万 住宅： 1100 万 商铺： 960 万 住宅： 605 万 商铺： 480 万 合计约： 7000 万 注： 4 期房源以 55 万/ 套，商铺 120 万/ 套计算 二、核心问题及解决策略 必含版块：对目标完成的核心问题分析及如何进行应对进行扼要阐述 综合区域 9 月份市场竞争状况分析，并结合 9 月份销售目标及项目后续产品供应情况来看， 9 月份达成目标将面临如下 2 个核心问题： 1、新客户如何快速积累，以满足完成任务所需？ 正文部分楷体小四号字，重点部分加粗突出 本项目首期开盘蓄客周期较短， 开盘后房源推售节奏较快， 案场意向客户存在边积累边释放的现状。 8 月 20 日 37 号楼加推至今， 置业顾问意向客户储备已基本释放，现场成交多以现杀为主，因此，新客户的快速积累将是 9 月份销售目标完成的关键所在。 应对策略： 优化现有媒体组合方式，强化推广效果； 根据前期推广效果评估， 9 月份保留楚报、晚报投放方式；增加楼体喷绘画面、搜房每月两次看房活动；调整短信发送人群资源、发送时间以及增加微博、业主论坛的宣传力度。 进一步强化巡展、销使派单力度，线下多渠道开展行销； 9 月重点围绕国企中心、华为、光谷软件园、江钻四个企业开展拜 访、巡展等工作，线下到竞案楼盘拦截客户。 以大型中秋活动为契机，制造项目新亮点，刺激现场销售； 9 月 10 日针对中秋小黄金周开展营销活动，并以此为噱头，正式 开启 9 月购房大优惠，通过现场氛围营造，引导客户购房。 营销活动持续推出，提升业主认可度，促进老带新； 周末持续在营销中心举办活动，邀约老业主及意向客户，增加人气，营造销售氛围，促进成交同时也带动老带新的推荐力度。 充分利用双方现有资源，积极挖掘大客户进行团购； 通过企业巡展及拜访 , 挖掘大企业客户，同时把握江汉油田将迁入光谷时机，组织江汉油田人员集体看房，促成团购。 2、存在一定溢价要求的商铺产品目标如何达成？ 目前存量商铺从四期首批产品开盘至今仅去化 2 套，短期内商铺处于滞销状态，客户对商铺产品认可度较高，但对商铺产品价格接受度较差。因此，本次新推售商铺产品任务的完成是 9 月份目标完成的难点。 应对策略： 存量商铺停盘，与新推售商铺同步加推，制造市场关注点； 目前达到现房商铺有 1、2、3、5 号楼商铺及二期商铺，以实景商铺入市，更有利于促进商铺的成交， 9 月份将重点推售 1、2、3、5 号楼商铺。前期 1、2、5 号楼商铺已对外销售，目前存量 17 套，主力面积集中于 60-72 ㎡之间，与新推 3 号楼底商面积几乎重叠。为了能亮化 3 号底商，对外停盘 1、2、5 号楼商铺，让 1、2、3、5 号楼商铺集中亮相，制造市场热度。 强化商业现场包装，提升商业产品现场感染力； 结合金融港及区域未来发展变化，梳理商铺价值点，对商铺进行重新广告包装，把伍特兰德商业廊的概念及商铺自身产品优势表现出来，加深客户对商铺产品形象的认识。 线上推广提升商业形象，提升商业销售信息的覆盖面及客户认可度； 广告包装项目商业形象，以伍特兰德商业廊的形象定位入市，同时搭配住宅销售信息，以商业带动住宅达成共赢。 拟定商业针对性说辞，强化置业顾问培训，提升置业顾问信心； 深刻梳理本项目的商业形态、商业价值、商业优势，结合区域发展与本项目商业点的相互影响关系，分析未来投资回报的结果，深化置业顾问对本项目商业点的认知。 必含版块：要实现目标对发展商的要求及建议，细化到完成时间三、营销条件