房产评估师考试《房地产估价案例与分析》模拟试题（一）.pdfVIP

模拟试题（一） 一、问答题 （共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） 2 2 （一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积 6510m ，除500m 建筑 面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次 2 2 出租，其中 2000m 建筑面积 30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m 承租人租金等于市场租金，10 2 户共1000m 承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被××省××县法院查封，该法院请××房 地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和 估价技术路线. 『正确答案』1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。 2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影 响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明； 净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营 型，收集当事人近 3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加- 管理费用-财务费用-商业利润， 接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。 3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金， 评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。 其他，同上。 注意考试方向： 1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。 2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取 技术路线。 3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。 4.用途有收益性房地产都可出题。 （二）李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻 居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某 房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某 2 所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m ，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评 2 估是7700元/m ；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某 2 2 要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m 价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m 补偿，请 你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。 答题需要层次，考三个问题 1.房屋用途的确定、违章建筑确认 2.征收估价机构的选择 3.征收补偿的确定 『正确答案』 1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、 规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可 协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途 补偿。 2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复 核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。 3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近 的某一地区不一定是类似可比实例。 举一反三