房产评估师考试《房地产估价案例与分析》考点精讲-第三章不同目的房地产估价.pdfVIP

第三章 不同目的房地产估价 通过第一章、第二章的学习，我们对估价报告已经不那么陌生了，知道经常遇到的房地产用途应如何 优选估价方法，住宅优选比较法和收益法；商业、办公优选收益法和比较法或成本法；工业优选成本法和 收益法等。同时熟悉了不同用途的房地产需收集哪些数据，反映了不同用途房地产的区位和实物影响因素。 如何确定参数，选择公式，反映了不同方法的估价思路，并且熟悉了计算过程，如何得出估价结果。 对于比较法、收益法、成本法、假设开发法有了初次的紧密接触，现在我们需要更进一步深入估价过 程，学习遇到不同估价目的，如何处理。 不同的估价目的对应不同的估价前提和不同的价值内涵，参数的取舍也有一定影响，通过本章的学习 更熟练地面对各种考试题型。 【考情分析】 我们所有的估价都要明确估价基本事项，估价目的决定了价值类型，因此和第二章结合，你中有我， 我中有你。 例如：2017年的真题分析：问答题，带租约的商场转让价值评估，有效毛收入相关问题，可比实例修 正相关问题。无菌厂房抵押的方法选用和注意问题，变现能力分析重点。 2016年办公房地产抵押价值评估指错题。问答题：商铺局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不 能继续使用损害赔偿问题。 2015年问答题写字楼在建工程拍卖估价。 本章考分 100 分。 【本章框架】 第一节 房地产转让估价（★★★） 第二节 房地产抵押估价（★★★） 第三节 房地产征收、征用估价（★★） 第四节 房地产拍卖、变卖估价（★★） 第五节 房地产损害赔偿估价（★★） 第六节 企业各种经济行为涉及的房地产估价（★） 【考试大纲】 （一）考试目的 本部分的考试目的是测查应试人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前 提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交 换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。 （二）考试要求 1.掌握房地产转让估价； 2.掌握房地产抵押估价； 3.掌握房屋征收估价； 4.熟悉房地产拍卖、变卖估价； 5.熟悉房地产损害赔偿估价； 6.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。 【课前导读】 重点学习抵押、转让、征收、强拍目的房地产估价。熟悉损害赔偿目的、企业涉及经济活动房地产估 价。 重点学习不同目的房地产估价的房地产权利状况、价值类型、估价报告特殊的内容。 再深入学习实质还是收益法、比较法、成本法的估价技术路线和具体细节的把握。 【学习方法】 第一，根据给出的估价基本情况，能首先思考自己想选择的方法，估价的技术路线，应收集的资料， 如何选择参数，有了想法再看教材的案例。 第二，结合历年考题，每一节怎么出题，遇到新问题如何解题。 第三，做历年题，增加理解教材和培养考试答题题感。 第四，做笔记，学会总结，以便考试时能迅速翻到。 【学习目标】 第一，每一种目的房地产估价不同的地方在哪？ 第二，不同目的房地产估价需要结合房地产用途选择最适合估价方法是什么？和第二章结合学习。 第三，比较法、收益法、成本法的估价技术路线、估价计算过程的掌握。 第四，考试中常见题的积攒学习。 【内容详解】 房地产估价的基本步骤我们可以归纳为四步： 1.明确估价基本事项，包括估价对象、估价目的、价值时点、价值类型； 2.确定估价技术路线（选定估价方法、参数、计算过程）； 3.具体估价操作； 4.出具估价报告。 思考： 1.什么是房地产估价目的？ 房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，是指委托人为了某种需要而聘请估价机构进行估价。 2.估价目的不同对估价有什么影响呢？ 不同估价目的下的估价结果可能不同，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价 原则、估价依据等都有可能不同。 房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。 估价的假设前提主要有两类，一是最